Jak se zdaňuje příjem z pronájmu nemovitosti v Německu?

Pokud v Německu vlastníte a pronajímáte nemovitost, nezapomeňte na daňové povinnosti. Jaké to jsou?

Krátkodobý a klasický pronájem - jaké jsou mezi nimi rozdíly?

Největší rozdíl mezi krátkodobými pronájmy a klasickými pronájmy je doba pronájmu. Zatímco krátkodobí pronajímatelé mohou svou nemovitost pronajímat maximálně na šest měsíců, u klasických pronájmů je smlouva minimálně na 15 měsíců v závislosti na typu smlouvy.

Doba krátkodobého pronájmu je obvykle několik dní až několik týdnů, vždy však méně než 6 měsíců.

Pachtovní smlouva - co to je?

Na rozdíl od pronájmu může nájemce věc nejen užívat, ale také z věci „získat ovoce“ – tedy dosahovat zisku. To se často děje například v zemědělství. Zemědělec jako nájemce může obdělávat pole podle svých představ a ponechat si úrodu a zisk z ní. Na oplátku obdrží pronajímatel platbu – pachtovné.

5letá pachtovní smlouva je tedy dlouhodobý pronájem. Daň bude stanovena individuálně, na typu smlouvy tedy nezáleží.

Jaké jsou daně z příjmu z pronájmu?

Daně z příjmu z pronájmu se mohou lišit, protože platí sazba daně z příjmů fyzických osob, kterou platíte i z jiných příjmů. V nejnižším případě je to aktuálně 14 % – tzv. sazba vstupní daně. Od těchto 14% se daňová sazba progresivně zvyšuje s rostoucím zdanitelným příjmem až do nejvyšší daňové sazby 42 %.

Kdo není povinen zdanit příjem z pronájmu nemovitosti v Německu?

Limit 520 euro

Pokud jsou části bytu obývaného vlastníkem, rodinného domu obývaného vlastníkem nebo jiného domu užívaného poplatníkem jako celek dočasně pronajímány a příjem z toho nepřesáhne ve zdaňovacím období 520 eur, lze se souhlasem poplatníka od zdanění příjmu z důvodu zjednodušení upustit.

Příjem z pronájmu nemovitosti se uvádí do přílohy V daňového přiznání, kde je důležité vyplnit příjmy z pronájmu, vedlejší a provozní náklady, výdaje na reklamu a odpisy.

Jaké výdaje související s příjmy si mohou pronajímatelé odečíst?

Pokud máte výdaje na pronajatou nemovitost a její pronájem, pak se jedná o výdaje související s příjmy. Tyto náklady si můžete odečíst z daní. Ovšem pouze v roce, ve kterém jste peníze skutečně utratili.

Mezi nejčastěji odečitatelné výdaje související s pronájmem nemovitosti patří:

• daň z nemovitosti,
• úvěrové náklady,
• účetní náklady,
• náklady na opravu a renovaci nemovitosti,
• cestovní náklady,
• pojistné,
• náklady na provoz nemovitosti,
• náklady na financování (např. odhad, notář, poplatky za katastr nemovitostí),
• náklady na reklamu,
• úklid ulic, odvoz odpadu atd.,
• dluhové úroky z financování pronájmu nemovitosti,
• odpisy budovy.

Důležitou otázkou pro pronajímatele je, kdy mohou uplatnit jaké výdaje související s příjmem. V jednom roce můžete mít velmi vysoké náklady, ale musíte je pro daňové účely rozložit až na 50 let, tedy každý rok odepsat malou část. Týká se to například rozsáhlých rekonstrukcí.

Přečtěte si také:

Prodej nemovitosti v Německu

Prodej nemovitosti s sebou přináší řadu otázek týkajících se i daní. Jak tedy na daně při prodeji nemovitosti v Německu?

Sonderumlage

Vlastníci pronajatých bytových jednotek si mohou zvláštní odvod z příjmů z pronájmu a leasingu uplatnit jako výdaje související s příjmy pro daňové účely. Rozhodující je rok, ve kterém správa nemovitosti uhradila vyúčtování odpovídajícího opatření, nikoli rok přijetí usnesení nebo doba, kdy pronajímatelé zvláštní příspěvek poměrně uhradili. Samouživatelé si naopak žádné náklady na reklamu nárokovat nemohou.

Státní pokladna spočítá všechny příjmy plynoucí z pronájmu nemovitosti za daný rok. Z této částky následně finanční úřad odečte výdaje související s nemovitostí, které vlastníkovi, resp. pronajímateli nemovitosti vznikly v daném roce. Tyto výdaje tedy snižují částku, ze které následně zaplatíte daň, resp. která je zdanitelným příjmem.

Kdo může odepisovat nemovitosti?

Myšlenka odpisování je tato: Pronajatou budovu lze obvykle používat po dobu 50 let. Roční ztráta hodnoty je zohledněna tím, že vám umožní odepsat 2 procenta z pořizovacích nebo výrobních nákladů každý rok. Zahrnuty jsou také dodatečné náklady, jako je daň z převodu pozemku nebo notářské poplatky.

Hodnota pozemku nepodléhá odpisům, a proto nemůže být odepsána. Proto musíte kupní cenu nemovitosti rozdělit na část za budovu a část za hodnotu pozemku. Abyste předešli pozdějším sporům s finančním úřadem, měli byste mít odpovídající akcie uvedeny v notářské kupní smlouvě.

Lineární odpis

U všech domů postavených po 31. prosinci 1924 jsou to obvykle 2 procenta nákladů s dobou odpočtu 50 let.

Při rovnoměrném odpisování jsou pořizovací náklady rozloženy rovnoměrně po dobu životnosti. Každý rok tedy odepisujete vždy stejnou částku. Jedná se také o nejčastější typ odepisování, protože jiné typy jsou možné jen výjimečně, např. degresivní odpisy.

Jaké jsou zvláštní odpisy u nájemního bydlení?

Každý, kdo si vytvoří další obytný prostor, například výstavbou nového bytového domu nebo rozšířením podkroví, může využít doplňkový typ odpisů.

V rámci zvláštního odpisu si můžete po dobu 4 let odečíst 5 procent z pořizovacích a výrobních nákladů ročně – nad rámec běžných odpisů. Platí to maximálně do výše 2 000 EUR za metr čtvereční. K tomu však existuje několik předpokladů:

• V období od 1. září 2018 do 31. prosince 2021 byla podána žádost o územní plánování nové budovy.
• Nemovitost bude pronajímána k bydlení minimálně na 10 let.
• Pořizovací a výrobní náklady jsou maximálně 3000 eur za metr čtvereční.

Potřebujete pomoci s podáním daňového přiznání k dani z pronájmu nemovitosti? Obraťte se na nás.