Prodej nemovitosti v Německu

Prodej nemovitosti s sebou přináší řadu otázek týkajících se i daní. Jak podat daňové přiznání, jaké náklady lze odečíst z daní, případně zda nemovitost není osvobozena od daní. Jak tedy na daně při prodeji nemovitosti v Německu?

Kdy musím prodej nemovitosti uvést v daňovém přiznání?

U soukromých prodejců domů je dosažený zisk zdanitelný pouze za určitých podmínek. Takzvaná spekulační doba má zabránit tomu, abyste nemovitost kupovali pouze za účelem jejího dalšího prodeje za výhodnější cenu v závislosti na situaci na trhu. Zůstanete osvobozeni od daně, pokud splníte následující podmínky: Nemovitost prodáváte 10 let po koupi. Nemovitost prodáváte po necelých 10 letech od koupi, ale můžete prokázat, že jste ji poslední tři roky sami užívali.

Pokud nesplníte podmínky pro spekulační období, musíte prodej své nemovitosti přiznat v daňovém přiznání k dani z příjmů za příslušný rok. Podle toho finanční úřad vypočítá spekulační daň, která může činit až 40 % zisku.

Spekulace na daň: prodej domu

Při sazbě daně z příjmu fyzických osob ve výši 40 procent daně ze spekulací by v tomto případě vznikla daň ve výši 26 000 eur.

Náklady, které lze zahrnout do výpočtu zisku za účelem snížení daně:

• Provize pro realitní makléře jak při nákupu, tak při prodeji.
• Notář: vnitřní náklady a soudní výlohy (zápis do katastru nemovitostí).
• Daň z převodu nemovitosti.
• Renovační práce a modernizační opatření během prvních tří let po koupi nemovitosti (jedná se o pořizovací náklady a lze je tedy odečíst od zisku).
• Náklady na reklamu vzniklé během prodeje (např. reklama na internetu nebo příprava expozic).
• Renovační práce pro dosažení optimálního prodejního výsledku.

Odpisy nemovitostí

Zákonodárce vychází z toho, že stavba v důsledku opotřebení každým rokem ztrácí hodnotu. Z tohoto důvodu mají majitelé pronajatých nemovitostí možnost odečíst pořizovací a výrobní náklady rozložené do několika let. Odpisování nemovitosti upravuje zákon o daních z příjmů EStG v §7. Daňové zvýhodnění se však nevztahuje na nemovitost obývanou vlastníkem.

Náklady na novostavbu může klient odepisovat v rámci odpisů novostavby lineárně dvouprocentní sazbou po dobu 50 let.

Možnosti odpisování jsou poskytovány i pro staré budovy: limitem je rok 1925. Na budovy postavené před tímto rokem se vztahuje doba odpisování 40 let a sazba 2,5 %. Pro nemovitosti postavené po roce 1925 zákonodárce poskytuje dvouprocentní odpisy na 50 let.

Co se stane se znehodnocením majetku při jeho prodeji?

Pokud vlastník nemovitost prodá před uplynutím doby odpisování, končí odpisování v měsíci prodeje nemovitosti. Rozhodující je datum notářského ověření. Pokud se schůzka u notáře uskuteční v květnu, může kupující ještě pět měsíců v roce uplatnit amortizaci.

Jaká je výše sazby spekulační daně?

Výše sazby spekulační daně závisí na vašem celkovém zdanitelném příjmu (tj. včetně příjmů ze zaměstnání, kapitálových investic atd.).

Kdy se nebude platit žádná daň?

Pokud je zisk z prodeje nemovitosti nižší než 600 EUR, daň nebudete platit.

Jak se rozděluje zisk v SJM v Německu?

SJM v Německu se rozděluje rovným dílem.

Prodáváte nemovitost v Německu a potřebujete poradit s daňovým přiznáním? Obraťte se na nás.