Pronájem nemovitosti ve spoluvlastnictví v Německu: Jak na dodatečné daňové přiznání?
Pokud vlastníte pronajímanou nemovitost v Německu společně s jinou osobou, vaše daňové povinnosti se mohou lišit od povinností jediného vlastníka.
Vlastníci nemovitostí se mohou setkat s tím, že po podání přiznání k dani z příjmů si od nich německý finanční úřad (Finanzamt) vyžádá dodatečné přiznání, tedy Feststellungserklärung - daňové přiznání k samostatnému a jednotnému stanovení základů daně.
Přestože jde o dodatečné daňové přiznání, neznamená to, že váš příjem z pronájmu bude zdaněn dvakrát. Jeho účelem je stanovit celkové příjmy z pronájmu a výdaje související s nemovitostí ve spoluvlastnictví a následně každému vlastníkovi přiřadit příslušný podíl ještě před výpočtem jeho individuální daně z příjmů.
V NeoTaxu klientům s tímto procesem pravidelně pomáháme. Připravíme pro vás Feststellungserklärung i individuální německá daňová přiznání jednotlivých vlastníků.
Upozornění: To, zda je nutné podat Feststellungserklärung, závisí na konkrétních okolnostech vašeho případu a požadavcích příslušného německého finančního úřadu. Pokud vlastníte pronajímanou nemovitost v Německu společně s jinou osobou, NeoTax posoudí vaši situaci a poradí vám, zda je ve vašem případě nutné toto dodatečné přiznání podat.
1. Kdy je nutné podat Feststellungserklärung?
Feststellungserklärung je nutné podat vždy, když dvě nebo více osob společně pobírají příjem z pronájmu téže nemovitosti v Německu, například:
- manžele, kteří společně vlastní pronajímaný byt,
- registrované partnery,
- nesezdané páry,
- sourozence,
- rodiče a děti,
- přátele, kteří si společně koupili investiční nemovitost,
- dědická společenství (Erbengemeinschaft),
- jakoukoli jinou formu spoluvlastnictví.
Pokud má nemovitost pouze jednoho vlastníka, Feststellungserklärung podávat nemusí.
2. Proč je dodatečné přiznání nutné?
Pokud jednu pronajímanou nemovitost vlastní více osob, musí německý finanční úřad podle německých daňových předpisů nejprve stanovit příjem z pronájmu za nemovitost jako celek a teprve poté jej rozdělit mezi jednotlivé vlastníky.
Namísto samostatného výpočtu příjmu pro každého vlastníka finanční úřad nejprve stanoví:
- celkové příjmy z pronájmu,
- celkové odpočitatelné náklady,
- zdanitelný výsledek z pronájmu,
- vlastnické podíly,
- částku připadající na každého vlastníka.
Teprve po dokončení tohoto procesu lze správně vypočítat daň z příjmů každého vlastníka.
3. Jak probíhá proces zdanění?
Zdanění probíhá ve dvou samostatných krocích:
Za nemovitost ve spoluvlastnictví se podává jedno přiznání.
V daňovém přiznání se uvádějí:
- příjmy z pronájmu,
- odpočitatelné náklady,
- vlastnické podíly,
- údaje o každém vlastníkovi,
- zmocněný zástupce pro doručování (Empfangsbevollmächtigter), který za všechny vlastníky přebírá korespondenci od finančního úřadu.
U pronajímané nemovitosti ve spoluvlastnictví vyžaduje finanční úřad tyto formuláře:
- ESt 1 B – hlavní přiznání,
- Anlage FB – údaje o jednotlivých vlastnících,
- Anlage FE 1 – rozdělení příjmů mezi vlastníky,
- Anlage V – příjmy z pronájmu a odpočitatelné náklady.
Po posouzení přiznání vydá finanční úřad Feststellungsbescheid – rozhodnutí o stanovení základů daně.
V rozhodnutí jsou uvedeny:
- celkové příjmy z pronájmu,
- odpočitatelné náklady,
- zdanitelný výsledek z pronájmu,
- částka připadající na každého vlastníka.
Takto stanovené rozdělení je následně právně závazné pro individuální daňová řízení jednotlivých vlastníků.
Po potvrzení rozdělení podá každý vlastník své vlastní německé daňové přiznání s použitím částky stanovené ve Feststellungsbescheid. Pokud již bylo jeho přiznání zpracováno, finanční úřad jej opraví.
Finanční úřad následně vypočítá daň z příjmů každého vlastníka na základě jeho přiděleného podílu a individuální daňové situace.
4. Proč může finanční úřad dodatečně změnit platební výměr na daň z příjmů?
To je jedna z nejčastějších otázek, se kterými se setkáváme. Někdy finanční úřad zpracuje individuální daňové přiznání ještě před podáním Feststellungserklärung. Později zjistí, že má nemovitost více vlastníků, a vyžádá si dodatečné přiznání.
Po vydání Feststellungsbescheid je finanční úřad ze zákona povinen použít údaje stanovené v tomto rozhodnutí. Pokud se tyto údaje liší od údajů použitých v původním individuálním daňovém přiznání, finanční úřad automaticky vydá změněný platební výměr na daň z příjmů.
V závislosti na konečném rozdělení může vzniknout:
- doplatek daně,
- dodatečný přeplatek na dani,
- nebo se výsledná daň nezmění.
Neznamená to, že byl příjem z pronájmu zdaněn dvakrát. Individuální platební výměr se pouze upraví podle právně závazného rozdělení stanoveného ve Feststellungsbescheid.
5. Kolik daňových přiznání je nutné podat?
Také v tomto případě často dochází k nedorozumění. U pronajímané nemovitosti ve spoluvlastnictví Feststellungserklärung nenahrazuje individuální přiznání k dani z příjmů.
6. Lhůta pro podání
Pro Feststellungserklärung platí stejná lhůta pro podání jako pro německé přiznání k dani z příjmů.
Bez zastoupení daňovým poradcem nebo jiným oprávněným zástupcem je nutné přiznání podat do 31. července následujícího roku.
Pokud vás zastupuje daňový poradce nebo jiný oprávněný daňový zástupce, platí prodloužené lhůty podle pravidel příslušného zdaňovacího období.
7. Běžně požadované dokumenty
K přípravě daňového přiznání potřebujeme:
- nájemní smlouvu nebo nájemní smlouvy,
- roční přehled příjmů z pronájmu,
- roční vyúčtování provozních nákladů,
- platební výměry na daň z nemovitých věcí,
- vyúčtování energií a služeb,
- faktury za opravy a údržbu,
- doklady o pojištění, pokud jsou relevantní,
- údaje o vlastnictví a vlastnických podílech,
- předchozí německé daňové výměry, pokud jsou k dispozici.
V závislosti na konkrétních okolnostech vašeho případu mohou být nutné také další dokumenty.
8. Právní základ
Povinnost podat Feststellungserklärung vychází především z následujících ustanovení německých právních předpisů:
Německý daňový řád (Abgabenordnung – AO)
- § 39 odst. 2 bod 2 AO – Přiřazení majetku ve spoluvlastnictví pro daňové účely.
- § 149 AO – Povinnost podat přiznání a lhůty.
- § 179 AO – Samostatné stanovení základů daně.
- § 180 AO – Samostatné a jednotné stanovení základů daně.
- § 181 AO – Postup při stanovení základů daně.
- § 182 AO – Závaznost rozhodnutí o stanovení základů daně.
Německý občanský zákoník (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB)
- §§ 741–758 BGB – Podílové spoluvlastnictví (Bruchteilsgemeinschaft).
- §§ 2032 a násl. BGB – Dědické společenství (Erbengemeinschaft).
Potřebujete pomoci s podáním daňového přiznání k dani z pronájmu nemovitosti? Obraťte se na nás.
