Prenájom nehnuteľnosti v spoluvlastníctve v Nemecku: Ako na dodatočné daňové priznanie?
Ak vlastníte prenajímanú nehnuteľnosť v Nemecku spoločne s inou osobou, daňové povinnosti sa môžu líšiť od povinností jediného vlastníka.
Vlastníci nehnuteľností sa môžu stretnúť s tým, že po podaní daňového priznania k dani z príjmov si od nich nemecký daňový úrad (Finanzamt) vyžiada dodatočné priznanie, teda Feststellungserklärung - daňové priznanie na samostatné a jednotné určenie základov dane.
Aj keď ide o dodatočné daňové priznanie, neznamená to, že váš príjem z prenájmu bude zdanený dvakrát. Jeho účelom je určiť celkové príjmy z prenájmu a výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou v spoluvlastníctve a následne priradiť každému vlastníkovi jeho príslušný podiel ešte pred výpočtom jeho individuálnej dane z príjmov.
V NeoTaxe pravidelne pomáhame klientom s týmto procesom a vieme pripraviť Feststellungserklärung, ako aj individuálne nemecké daňové priznania jednotlivých vlastníkov.
Upozornenie: To, či je potrebné podať Feststellungserklärung, závisí od konkrétnych okolností vášho prípadu a od požiadaviek príslušného nemeckého daňového úradu. Ak vlastníte prenajímanú nehnuteľnosť v Nemecku spoločne s inou osobou, NeoTax posúdi vašu situáciu a poradí vám, či je vo vašom prípade potrebné toto dodatočné priznanie podať.
1. Kedy je potrebné podať Feststellungserklärung?
Feststellungserklärung sa vyžaduje vždy, ak dve alebo viac osôb spoločne poberajú príjem z prenájmu tej istej nehnuteľnosti v Nemecku, napríklad:
- manželia, ktorí spoločne vlastnia prenajímaný byt,
- registrovaní partneri,
- nezosobášené páry,
- súrodenci,
- rodičia a deti,
- priatelia, ktorí si spoločne kúpili investičnú nehnuteľnosť,
- dedičské spoločenstvá (Erbengemeinschaft),
- akákoľvek iná forma spoluvlastníctva.
Ak má nehnuteľnosť iba jedného vlastníka, Feststellungserklärung nemusí podávať.
2. Prečo je dodatočné priznanie potrebné?
Ak jednu prenajímanú nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, podľa nemeckých daňových predpisov musí daňový úrad najskôr určiť príjem z prenájmu za nehnuteľnosť ako celok a až potom ho rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov.
Namiesto toho, aby sa príjem vypočítaval samostatne pre každého vlastníka, daňový úrad najskôr určí:
- celkové príjmy z prenájmu,
- celkové odpočítateľné náklady,
- zdaniteľný výsledok z prenájmu,
- vlastnícke podiely,
- sumu pripadajúcu na každého vlastníka.
Až po dokončení tohto procesu je možné správne vypočítať daň z príjmov každého vlastníka.
3. Ako prebieha proces zdanenia?
Zdanenie prebieha v dvoch samostatných krokoch:
Za spoločne vlastnenú nehnuteľnosť sa podáva jedno priznanie.
V daňovom priznaní sa uvádzajú:
- príjmy z prenájmu,
- odpočítateľné náklady,
- vlastnícke podiely,
- údaje o každom vlastníkovi,
- splnomocnený zástupca na doručovanie (Empfangsbevollmächtigter), ktorý v mene všetkých vlastníkov preberá korešpondenciu od daňového úradu.
Pri spoločne vlastnenej prenajímanej nehnuteľnosti daňový úrad vyžaduje tieto formuláre:
- ESt 1 B - hlavné priznanie,
- Anlage FB - údaje o jednotlivých vlastníkoch,
- Anlage FE 1 - rozdelenie príjmov medzi vlastníkov,
- Anlage V - príjmy z prenájmu a odpočítateľné náklady.
Po posúdení priznania vydá daňový úrad Feststellungsbescheid rozhodnutie o určení základov dane.
V rozhodnutí sa uvádzajú:
- celkové príjmy z prenájmu,
- odpočítateľné náklady,
- zdaniteľný výsledok z prenájmu,
- suma pripadajúca na každého vlastníka.
Takto určené rozdelenie je následne právne záväzné pre individuálne daňové konania jednotlivých vlastníkov.
Po potvrdení rozdelenia každý vlastník podá (alebo daňový úrad opraví) svoje vlastné nemecké daňové priznanie s použitím sumy určenej vo Feststellungsbescheid.
Daňový úrad následne vypočíta daň z príjmov každého vlastníka na základe jeho prideleného podielu a jeho individuálnej daňovej situácie.
4. Prečo môže daňový úrad dodatočne zmeniť výmer dane z príjmov?
Toto je jedna z najčastejších otázok, s ktorými sa stretávame. Niekedy daňový úrad spracuje individuálne daňové priznanie ešte pred podaním Feststellungserklärung. Neskôr zistí, že nehnuteľnosť má viacerých vlastníkov a vyžiada si dodatočné priznanie.
Po vydaní Feststellungsbescheid je daňový úrad zo zákona povinný použiť údaje stanovené v tomto rozhodnutí. Ak sa tieto údaje líšia od údajov použitých v pôvodnom individuálnom daňovom priznaní, daňový úrad automaticky vydá zmenený výmer dane z príjmov.
V závislosti od konečného rozdelenia môže vzniknúť:
- doplatok dane,
- dodatočný daňový preplatok,
- alebo sa výsledná daň nezmení.
Neznamená to, že príjem z prenájmu bol zdanený dvakrát. Individuálny výmer dane sa iba upraví podľa právne záväzného rozdelenia určeného vo Feststellungsbescheid.
5. Koľko daňových priznaní je potrebné podať?
Aj v tomto prípade často dochádza k nedorozumeniu. Pri prenajímanej nehnuteľnosti v spoločnom vlastníctve Feststellungserklärung nenahrádza individuálne daňové priznanie k dani z príjmov.
6. Lehota na podanie
Pre Feststellungserklärung platí rovnaká lehota na podanie ako pre nemecké daňové priznanie k dani z príjmov.
Bez zastupovania daňovým poradcom alebo iným oprávneným zástupcom je priznanie potrebné podať do 31. júla nasledujúceho roka.
Ak vás zastupuje daňový poradca alebo iný oprávnený daňový zástupca, platia predĺžené lehoty podľa pravidiel platných pre príslušné zdaňovacie obdobie.
7. Bežne požadované dokumenty
Na prípravu daňového priznania potrebujeme:
- nájomnú zmluvu alebo nájomné zmluvy,
- ročný prehľad príjmov z prenájmu,
- ročné vyúčtovanie prevádzkových nákladov,
- výmery dane z nehnuteľnosti,
- vyúčtovania energií a služieb,
- faktúry za opravy a údržbu,
- faktúry za poistenie (ak sú relevantné),
- údaje o vlastníctve a vlastníckych podieloch,
- predchádzajúce nemecké daňové výmery (ak sú k dispozícii).
V závislosti od konkrétnych okolností vášho prípadu môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty.
8. Právny základ
Povinnosť podať Feststellungserklärung vychádza z nasledujúcich ustanovení nemeckej legislatívy:
Nemecký daňový poriadok (Abgabenordnung – AO):
- § 39 ods. 2 č. 2 AO - Priradenie spoločne vlastneného majetku na daňové účely.
- § 149 AO - Povinnosť podania a lehoty.
- § 179 AO - Samostatné určenie základov dane.
- § 180 AO - Samostatné a jednotné určenie základov dane.
- § 181 AO - Postup pri určovaní základov dane.
- § 182 AO - Záväznosť rozhodnutí o určení základov dane.
Nemecký občiansky zákonník (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB):
- § 741 - 758 BGB – Podielové spoluvlastníctvo (Bruchteilsgemeinschaft).
- § 2032 a nasl. BGB - Dedičské spoločenstvo (Erbengemeinschaft).
Potrebujete pomôcť s podaním dodatočného daňového priznania k dani z prenájmu nehnuteľnosti? Obráťte sa na nás.
