Prenájom nehnuteľnosti v spoluvlastníctve v Nemecku: Ako na dodatočné daňové priznanie?
Ak vlastníte prenajímanú nehnuteľnosť v Nemecku spoločne s inou osobou, daňové povinnosti sa môžu líšiť od povinností jediného vlastníka.
Vlastníci nehnuteľností sa môžu stretnúť s tým, že po podaní daňového priznania k dani z príjmov si od nich nemecký daňový úrad (Finanzamt) vyžiada dodatočné priznanie, teda Feststellungserklärung - daňové priznanie na samostatné a jednotné určenie základov dane.
Aj keď ide o dodatočné daňové priznanie, neznamená to, že váš príjem z prenájmu bude zdanený dvakrát. Jeho účelom je určiť celkové príjmy z prenájmu a výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou v spoluvlastníctve a následne priradiť každému vlastníkovi jeho príslušný podiel ešte pred výpočtom jeho individuálnej dane z príjmov.
V NeoTaxe pravidelne pomáhame klientom s týmto procesom a vieme pripraviť Feststellungserklärung, ako aj individuálne nemecké daňové priznania jednotlivých vlastníkov.
Upozornenie: To, či je potrebné podať Feststellungserklärung, závisí od konkrétnych okolností vášho prípadu a od požiadaviek príslušného nemeckého daňového úradu. Ak vlastníte prenajímanú nehnuteľnosť v Nemecku spoločne s inou osobou, NeoTax posúdi vašu situáciu a poradí vám, či je vo vašom prípade potrebné toto dodatočné priznanie podať.
1. Kedy je potrebné podať Feststellungserklärung?
Feststellungserklärung sa vyžaduje vždy, ak dve alebo viac osôb spoločne poberajú príjem z prenájmu tej istej nehnuteľnosti v Nemecku, napríklad:
- manželia, ktorí spoločne vlastnia prenajímaný byt,
- registrovaní partneri,
- nezosobášené páry,
- súrodenci,
- rodičia a deti,
- priatelia, ktorí si spoločne kúpili investičnú nehnuteľnosť,
- dedičské spoločenstvá (Erbengemeinschaft),
- akákoľvek iná forma spoluvlastníctva.
Ak má nehnuteľnosť iba jedného vlastníka, Feststellungserklärung nemusí podávať.
2. Prečo je dodatočné priznanie potrebné?
Ak jednu prenajímanú nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, podľa nemeckých daňových predpisov musí daňový úrad najskôr určiť príjem z prenájmu za nehnuteľnosť ako celok a až potom ho rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov.
Namiesto toho, aby sa príjem vypočítaval samostatne pre každého vlastníka, daňový úrad najskôr určí:
- celkové príjmy z prenájmu,
- celkové odpočítateľné náklady,
- zdaniteľný výsledok z prenájmu,
- vlastnícke podiely,
- sumu pripadajúcu na každého vlastníka.
Až po dokončení tohto procesu je možné správne vypočítať daň z príjmov každého vlastníka.
3. Ako prebieha proces zdanenia?
Zdanenie prebieha v dvoch samostatných krokoch:
Krok 1 – Feststellungserklärung:
