Proprietate închiriată deținută în coproprietate în Germania: Cum se depune o declarație fiscală suplimentară?
Dacă dețineți împreună cu o altă persoană o proprietate închiriată în Germania, obligațiile dumneavoastră fiscale pot fi diferite de cele ale unui proprietar unic.
Mulți proprietari sunt surprinși atunci când, după depunerea declarației de impozit pe venit în Germania, administrația fiscală solicită o declarație suplimentară numită Declarație pentru stabilirea separată și unitară a bazelor de impozitare (Feststellungserklärung).
Deși este vorba despre o declarație fiscală suplimentară, acest lucru nu înseamnă că veniturile din chirii sunt impozitate de două ori. Scopul acesteia este pur și simplu de a determina veniturile totale din chirii și cheltuielile aferente proprietății deținute în comun și de a aloca fiecărui proprietar partea corespunzătoare înainte de calcularea impozitului individual pe venit.
La NeoTax, asistăm în mod regulat clienții în cadrul acestei proceduri și putem pregăti atât Feststellungserklärung, cât și declarațiile individuale de impozit pe venit din Germania.
Vă rugăm să rețineți: Necesitatea depunerii unei Feststellungserklärung depinde de circumstanțele concrete ale cazului dumneavoastră și de cerințele administrației fiscale germane competente. Dacă dețineți împreună cu o altă persoană o proprietate închiriată în Germania, NeoTax va analiza situația dumneavoastră și vă va informa dacă această declarație suplimentară este necesară.
1. Cine are de obicei nevoie de această declarație?
O Feststellungserklärung este, în general, necesară atunci când două sau mai multe persoane obțin împreună venituri din chirii din aceeași proprietate situată în Germania.
Exemple tipice:
- soț și soție care dețin împreună un apartament închiriat,
- parteneri înregistrați,
- cupluri necăsătorite,
- frați și surori,
- părinți și copii,
- prieteni care cumpără împreună o proprietate de investiție,
- comunități de moștenitori (Erbengemeinschaft),
- orice altă formă de coproprietate.
Dacă există un singur proprietar, această declarație, în general, nu este necesară.
2. De ce este necesară o declarație suplimentară?
Atunci când mai multe persoane dețin o singură proprietate închiriată, legislația fiscală germană impune administrației fiscale să determine mai întâi o singură dată rezultatul din închiriere pentru întreaga proprietate, înainte de a-l aloca fiecărui proprietar.
În loc să calculeze separat venitul pentru fiecare proprietar, administrația fiscală stabilește mai întâi:
- venitul total din chirii,
- cheltuielile totale deductibile,
- rezultatul impozabil din chirii,
- cotele de proprietate,
- suma atribuită fiecărui proprietar.
Numai după finalizarea acestei proceduri poate fi calculat corect impozitul individual pe venit al fiecărui proprietar.
3. Cum funcționează procedura?
Procesul fiscal constă, în mod normal, din două etape separate.
Pentru proprietatea deținută în comun se depune o singură declarație.
Declarația conține:
- veniturile din chirii,
- cheltuielile deductibile,
- procentele de proprietate,
- informații despre fiecare proprietar,
- reprezentantul autorizat (Empfangsbevollmächtigter), care primește corespondența din partea administrației fiscale în numele tuturor proprietarilor.
Pentru o proprietate închiriată deținută în comun, administrația fiscală solicită, în general, următoarele formulare:
- ESt 1 B - Declarația principală
- Anlage FB - Datele fiecărui proprietar
- Anlage FE 1 - Alocarea veniturilor între proprietari
- Anlage V - Venituri din chirii și cheltuieli deductibile
După verificarea declarației, administrația fiscală emite un Feststellungsbescheid (decizie de stabilire).
Decizia confirmă:
- venitul total din chirii,
- cheltuielile deductibile,
- rezultatul impozabil din chirii,
- suma alocată fiecărui proprietar.
Această alocare devine obligatorie din punct de vedere juridic pentru stabilirile ulterioare ale impozitului individual.
După confirmarea alocării, fiecare proprietar depune propria declarație de impozit pe venit din Germania - sau administrația fiscală modifică declarația deja procesată - utilizând suma stabilită în Feststellungsbescheid.
Administrația fiscală calculează apoi impozitul personal pe venit al fiecărui proprietar pe baza părții alocate și a situației fiscale individuale.
4. De ce poate administrația fiscală modifica o decizie de impunere deja emisă?
Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim.
Uneori, administrația fiscală procesează declarația individuală de impozit pe venit înainte ca Feststellungserklärung să fi fost depusă. Ulterior, administrația fiscală constată că proprietatea are mai mulți proprietari și solicită declarația suplimentară.
După emiterea Feststellungsbescheid, administrația fiscală este obligată din punct de vedere juridic să utilizeze valorile stabilite în această decizie. Dacă aceste valori diferă de cele utilizate în declarația individuală inițială, administrația fiscală emite automat o decizie de impunere modificată.
În funcție de alocarea finală, rezultatul poate fi:
- impozit suplimentar de plată,
- o rambursare suplimentară,
- sau nicio modificare.
Acest lucru nu înseamnă că veniturile din chirii au fost impozitate de două ori. Decizia individuală de impunere este pur și simplu corectată pe baza alocării obligatorii din punct de vedere juridic stabilite în Feststellungsbescheid.
5. Câte declarații fiscale sunt necesare?
Aceasta este o altă neînțelegere frecventă. În cazul unei proprietăți închiriate deținute în comun, Feststellungserklärung nu înlocuiește declarația personală de impozit pe venit.
6. Termenul de depunere
Feststellungserklärung urmează, în general, același termen de depunere ca declarația germană de impozit pe venit.
Fără reprezentare profesională, declarația trebuie depusă, în general, până la 31 iulie a anului următor.
Dacă sunteți reprezentat de un consultant fiscal sau de un alt reprezentant fiscal autorizat, se aplică de obicei termene extinse, în conformitate cu regulile aplicabile anului fiscal respectiv.
7. Documente necesare în mod obișnuit
Pentru pregătirea declarației, solicităm de obicei:
- contractul/contractele de închiriere,
- situația anuală a veniturilor din chirii,
- situațiile anuale ale costurilor de exploatare,
- deciziile privind impozitul pe proprietate,
- facturile sau situațiile pentru utilități,
- facturile de întreținere,
- facturile de asigurare, dacă este cazul,
- informațiile privind proprietatea și cotele de proprietate,
- deciziile fiscale germane anterioare, dacă sunt disponibile.
În funcție de circumstanțele individuale ale cazului dumneavoastră, pot fi necesare documente suplimentare.
8. Temeiul juridic
Obligația de depunere a unei Feststellungserklärung se bazează în principal pe următoarele prevederi ale legislației germane:
Codul fiscal german (Abgabenordnung – AO):
- § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO - Atribuirea în scopuri fiscale a bunurilor deținute în comun.
- § 149 AO - Obligații și termene de depunere.
- § 179 AO - Stabilirea separată a bazelor de impozitare.
- § 180 AO - Stabilirea separată și unitară a bazelor de impozitare.
- § 181 AO - Procedura de stabilire a bazelor de impozitare.
- § 182 AO - Efectul obligatoriu al deciziilor de stabilire.
Codul civil german (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB):
- § 741–758 BGB - Coproprietate (Bruchteilsgemeinschaft).
- § 2032 ff. BGB - Comunitate de moștenitori (Erbengemeinschaft).
Urmăriți-ne pe Facebook și Instagram, pentru a nu rata nicio informație despre sfaturi financiare și noutăți fiscale.
