Közös tulajdonban lévő bérbe adott ingatlan Németországban: Hogyan kell benyújtani egy kiegészítő adóbevallást?
Ha Ön egy másik személlyel közösen rendelkezik bérbe adott ingatlannal Németországban, adózási kötelezettségei eltérhetnek az egyedüli tulajdonosokétól.
Sok ingatlantulajdonost meglepetésként ér, amikor a német jövedelemadó-bevallás benyújtása után az adóhivatal egy további bevallást kér, amelynek neve az adóalapok elkülönített és egységes megállapítására vonatkozó bevallás (Feststellungserklärung).
Bár ez egy további adóbevallás, ez nem jelenti azt, hogy a bérbeadásból származó jövedelem kétszer adózik**. Célja egyszerűen az, hogy meghatározza a közös tulajdonban lévő ingatlan teljes bérbeadási bevételét és költségeit, majd megfelelő részt felossza az egyes tulajdonosok között, mielőtt kiszámítják az egyéni jövedelemadójukat.
A NeoTaxnál rendszeresen segítünk ügyfeleinknek ebben az eljárásban, és el tudjuk készíteni mind a Feststellungserklärung, mind az egyéni német jövedelemadó-bevallásokat.
Kérjük, vegye figyelembe: Az, hogy szükséges-e Feststellungserklärung benyújtása, az adott ügy konkrét körülményeitől és az illetékes német adóhivatal követelményeitől függ. Ha Ön egy másik személlyel közösen rendelkezik németországi bérbe adott ingatlannal, a NeoTax megvizsgálja az Ön helyzetét, és tájékoztatja arról, hogy szükséges-e ez a kiegészítő bevallás.
1. Kinek van általában szüksége erre a bevallásra?
Feststellungserklärung benyújtása általában akkor szükséges, ha két vagy több személy ugyanabból a németországi ingatlanból közösen részesül bérbeadásból származó jövedelemben.
Tipikus példák:
- házastársak, akik közösen rendelkeznek bérbe adott lakással,
- bejegyzett élettársak,
- nem házas párok,
- testvérek,
- szülők és gyermekek,
- barátok, akik közösen vásárolnak befektetési célú ingatlant,
- örökösközösségek (Erbengemeinschaft),
- bármely más közös tulajdoni konstrukció.
Ha az ingatlannak csak egy tulajdonosa van, ez a bevallás általában nem szükséges.
2. Miért van szükség kiegészítő bevallásra?
Ha egy bérbe adott ingatlannak több tulajdonosa van, a német adójog előírja, hogy az adóhivatal először az ingatlan egészére vonatkozóan egyszer határozza meg a bérbeadásból származó eredményt, és csak ezt követően ossza azt fel az egyes tulajdonosok között.
Ahelyett, hogy minden tulajdonos esetében külön számítaná ki a jövedelmet, az adóhivatal először meghatározza:
- a teljes bérbeadási bevételt,
- az összes levonható költséget,
- az adóköteles bérbeadási eredményt,
- a tulajdoni hányadokat,
- az egyes tulajdonosokra jutó összeget.
Csak ennek az eljárásnak a lezárása után lehet helyesen kiszámítani az egyes tulajdonosok egyéni jövedelemadóját.
3. Hogyan zajlik az eljárás?
Az adózási folyamat általában két külön lépésből áll.
A közös tulajdonban lévő ingatlanra egy bevallást kell benyújtani.
A bevallás tartalmazza:
- a bérbeadásból származó bevételt,
- a levonható költségeket,
- a tulajdoni hányadokat,
- minden tulajdonos adatait,
- a meghatalmazott képviselő (Empfangsbevollmächtigter) adatait, aki valamennyi tulajdonos nevében fogadja az adóhivatal levelezését.
Közös tulajdonban lévő bérbe adott ingatlan esetén az adóhivatal általában a következő nyomtatványokat kéri:
- ESt 1 B – Főnyomtatvány,
- Anlage FB – Az egyes tulajdonosok adatai,
- Anlage FE 1 – A jövedelem felosztása a tulajdonosok között,
- Anlage V – Bérbeadásból származó bevétel és levonható költségek.
A bevallás ellenőrzése után az adóhivatal kiállítja a Feststellungsbescheidot (megállapítási határozatot).
A határozat megerősíti:
- a teljes bérbeadási bevételt,
- a levonható költségeket,
- az adóköteles bérbeadási eredményt,
- az egyes tulajdonosokra jutó összeget.
Ez a felosztás jogilag kötelező érvényűvé válik a későbbi egyéni adómegállapítások során.
Miután a felosztást megerősítették, minden tulajdonos benyújtja saját német jövedelemadó-bevallását – vagy az adóhivatal módosítja a már benyújtott bevallást – a Feststellungsbescheidban meghatározott összeg alapján.
Az adóhivatal ezt követően minden tulajdonos személyes jövedelemadóját a rá jutó rész és az egyéni adózási helyzete alapján számítja ki.
4. Miért módosíthat az adóhivatal egy már kiadott jövedelemadó-határozatot?
Ez az egyik leggyakoribb kérdés, amelyet ügyfeleinktől kapunk.
Előfordul, hogy az adóhivatal az egyéni jövedelemadó-bevallást még a Feststellungserklärung benyújtása előtt feldolgozza. Később az adóhivatal megállapítja, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, és kéri a kiegészítő bevallás benyújtását.
Miután kiállították a Feststellungsbescheidot, az adóhivatal jogilag köteles az abban meghatározott adatokat alkalmazni. Ha ezek az adatok eltérnek az eredeti egyéni jövedelemadó-bevallásban felhasznált adatoktól, az adóhivatal automatikusan módosított jövedelemadó-határozatot állít ki.
A végleges felosztástól függően ennek eredménye lehet:
- további fizetendő adó,
- további adó-visszatérítés,
- vagy változatlan eredmény.
Ez nem jelenti azt, hogy a bérbeadásból származó jövedelem kétszer lett megadóztatva. Az egyéni adómegállapítást egyszerűen a Feststellungsbescheidban meghatározott, jogilag kötelező felosztás alapján korrigálják.
5. Hány adóbevallást kell benyújtani?
Ez egy másik gyakori félreértés. Közös tulajdonban lévő bérbe adott ingatlan esetén a Feststellungserklärung nem helyettesíti a személyes jövedelemadó-bevallást.
6. Benyújtási határidő
A Feststellungserklärung benyújtási határideje általában megegyezik a német jövedelemadó-bevallás benyújtási határidejével.
Szakmai képviselet nélkül a bevallást általában a következő év július 31-ig kell benyújtani.
Ha Önt adótanácsadó vagy más meghatalmazott adóügyi képviselő képviseli, általában meghosszabbított határidők érvényesek az adott adóévre vonatkozó szabályok szerint.
7. Általában szükséges dokumentumok
A bevallás elkészítéséhez általában a következő dokumentumokra van szükségünk:
- bérleti szerződés(ek),
- éves bérbeadási bevételi összesítő,
- éves üzemeltetési költségkimutatások,
- ingatlanadó-határozatok,
- közüzemi elszámolások,
- karbantartási számlák,
- biztosítási számlák, ha alkalmazandó,
- tulajdonosi adatok és tulajdoni hányadok,
- korábbi német adóhatározatok, ha rendelkezésre állnak.
Az Ön ügyének egyedi körülményeitől függően további dokumentumokra is szükség lehet.
8. Jogi alap
A Feststellungserklärung benyújtási kötelezettsége elsősorban a következő német jogszabályokon alapul:
Német adóeljárási törvény (Abgabenordnung – AO):
- § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO – Közös tulajdonban lévő vagyontárgyak adózási célú hozzárendelése.
- § 149 AO – Bevallási kötelezettségek és határidők.
- § 179 AO – Az adóalapok elkülönített megállapítása.
- § 180 AO – Az adóalapok elkülönített és egységes megállapítása.
- § 181 AO – Az adóalapok megállapítására vonatkozó eljárás.
- § 182 AO – A megállapítási határozatok kötelező ereje.
Német Polgári Törvénykönyv (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB):
- § 741 - 758 BGB – Közös tulajdon (Bruchteilsgemeinschaft).
- § 2032 ff. BGB – Örökösközösség (Erbengemeinschaft).
Segítségre van szüksége az ingatlanadó-bevallás benyújtásához? Bízza adóügyeit adószakértőinkre. Szükség esetén forduljon hozzánk bizalommal.
