Feststellungserklärung pri nehnuteľnosti v spoluvlastníctve prenajímanej viacerými osobami
Pri nehnuteľnosti v spoločnom vlastníctve môže byť potrebné podať okrem daňového priznania k dani z príjmov aj vyhlásenie Feststellungserklärung. Kedy vzniká táto povinnosť a ako by malo byť zahrnuté do služby Pacht?
1. Kedy je potrebné podať Feststellungserklärung
Feststellungserklärung je daňové priznanie na osobitné a jednotné určenie základu dane, ktoré sa vyžaduje vtedy, ak príjem dosahuje spoločne viacero osôb.
Namiesto priameho zdanenia príjmu daňový úrad určí celkový dosiahnutý príjem (napr. príjem z prenájmu) a rozdelí tento príjem medzi jednotlivých vlastníkov podľa ich spoluvlastníckeho podielu.
Výsledkom je Feststellungsbescheid a každý vlastník následne uvedie svoj pridelený podiel vo svojom individuálnom Einkommensteuererklärung, napríklad v Anlage V.
Povinnosť podať Feststellungserklärung vyplýva z § 180 Abgabenordnung (AO) - osobitné určenie základov dane. Podľa § 180 ods. 1 č. 2 AO musia byť základy dane určené osobitne a jednotne vždy, keď sa týkajú viacerých daňovníkov.
Platí to najmä pre:
- spoločne vlastnené nehnuteľnosti určené na prenájom,
- osobné obchodné spoločnosti,
- dedičské spoločenstvá (Erbengemeinschaft).
Výnimka: Podľa § 180 ods. 3 AO sa Feststellung nevyžaduje, pokiaľ nie je potrebná na účely zdanenia. Práve preto pri niektorých prípadoch Pacht daňový úrad Feststellung nepožaduje.
2. Mala by byť Feststellung súčasťou služby Pacht?
V súčasnosti:
- služba Pacht zahŕňa iba individuálne Einkommensteuererklärung,
- príjem z prenájmu sa uvádza v Anlage V,
- Feststellung nie je štandardne zahrnutá do služby.
V niektorých prípadoch však:
- Finanzamt dodatočne vyžaduje Feststellung,
- prípad je potrebné znovu otvoriť,
- vzniká dodatočná práca mimo pôvodného rozsahu služby.
3. Návrh možností služby
- Možnosť A - Doplnková služba: Feststellung sa pripraví iba na požiadanie.
- Možnosť B - Podmienené zahrnutie (odporúčané): Feststellung bude súčasťou služby iba v prípadoch, keď je pravdepodobné, že bude potrebná.
Navrhované pravidlo
Feststellung zahrnúť, ak:
1. Nehnuteľnosť má 2 alebo viacero vlastníkov a zároveň platí aspoň jedna z nasledujúcich podmienok:
- vlastníci patria pod rôzne Finanzämter,
- nejde o spoločné daňové priznanie,
- nehnuteľnosť má viac ako 2 vlastníkov,
- existuje samostatné Steuernummer.
2. Feststellung nezahŕňať, ak:
- ide o manželský pár,
- podáva sa spoločné daňové priznanie,
- príslušný je rovnaký Finanzamt,
- ide o jednoduchý prípad.
Štruktúra služby
Základná služba Pacht
- Einkommensteuer,
- Anlage V.
Feststellung
- zahrnutá (ak je potrebná),
- alebo poskytovaná ako doplnková služba, ak jej potreba nie je na začiatku jasná.
4. Cenotvorba
- Možnosť A - Pevná cena za doplnkovú službu.
- Možnosť B - Variabilná cena.
- Možnosť C - Zahrnuté v cene služby Pacht.
Navrhované ceny
- Jednoduchý prípad (2 vlastníci): 150 - 250 €.
- Zložitý prípad (3 a viac vlastníkov / špecifické prípady): 250 - 400 €.
k dani z prenájmu nehnuteľnosti
5. Chronologické poradie (Feststellung vs. Einkommensteuer)
Ak je jednoznačné, že je potrebné podať Feststellung, správny postup by mal prebiehať v tomto poradí:
Najprv sa pripraví a podá Feststellungserklärung na Finanzamt. Po spracovaní vydá Finanzamt Feststellungsbescheid, v ktorom určí, ako sa príjmy rozdelia medzi jednotlivých spoluvlastníkov. Následne by sa mali pripraviť individuálne Einkommensteuererklärungen, pričom sa použijú hodnoty určené vo Feststellungsbescheid (napríklad v Anlage V).
V súčasnosti je však vo väčšine prípadov služby Pacht postup opačný. Najskôr sa podávajú individuálne Einkommensteuererklärungen a príjmy z prenájmu sa uvádzajú priamo v Anlage V bez predchádzajúcej Feststellung. V mnohých prípadoch Finanzamt tento postup akceptuje. V niektorých situáciách však daňový úrad dodatočne zistí, že bolo potrebné vykonať osobitné určenie základov dane, a až po vydaní Einkommensteuerbescheid vyzve na podanie Feststellungserklärung.
6. Štandardný postup (ak je potrebná Feststellung)
Potrebujete pomôcť s podaním daňového priznania k dani z prenájmu nehnuteľnosti? Prenechajte spracovanie daní našim odbornikom na dane. V prípade potreby nás neváhajte kontaktovať.
