Pacht a prenájom nehnuteľnosti
v Nemecku - aké mám povinnosti?

Podľa daňového poriadku nie je medzi prenájmom a pachtom a žiadny rozdiel. V zásade platí, že zo všetkých príjmov z prenájmu a pachtu musíte platiť daň.

Čo znamená prenájom (Vermietung)?

Prenájom je tzv. prenechanie používania. To znamená, že prenajímateľ napríklad prenechá byt nájomcovi k súkromnému používaniu. Nájomca rozhoduje o spôsobe využitia miestností. Za to prenajímateľ dostáva dohodnutú mesačnú platbu - nájomné. Nemecké nájomné právo rozlišuje medzi súkromným a komerčným používaním.

Čo znamená pacht (Verpachtung)?

Na rozdiel od prenájmu môže nájomca nielen používať nehnuteľnosť, ale môže z nej tiež dosahovať zisk. Takto to býva napríklad v poľnohospodárstve. Poľnohospodár ako nájomca môže obrábať pole podľa svojich predstáv a ponechať si úrodu a zisk z nej. Prenajímateľ za to dostáva rentu - pacht.

Hlavný rozdiel medzi prenájmom a pachtom spočíva v rozsahu práv k používaniu.

Musím aj v daňovom priznaní rozlišovať medzi prenájmom a pachtom?

V daňovom priznaní sa nerozlišuje medzi prenájmom a pachtom.

Ako prenajímateľ nehnuteľnosti alebo prenajímateľ pôdy postupujte nasledovne: Najskôr spočítajte všetky príjmy z prenájmu za daný rok. Potom si môžete odpočítať výdavky, ktoré ste v tom istom roku vynaložili na nehnuteľnosť alebo pozemok. Môže ísť napríklad o náklady na rekonštrukciu alebo na realitnú kanceláriu. Tieto náklady sa nazývajú náklady na reklamu (Werbungskosten). Rozdiel príjmov a výdavkov tvorí príjem z prenájmu a podlieha zdaneniu.

Prečítajte si aj:

Ako sa zdaňuje príjem z prenájmu nehnuteľností v Nemecku?

Vlastníte nehnuteľnosť v Nemecku? Aké daňové povinnosti vám vyplývajú z tohto vlastníctva?

Aké náklady si môžem uplatniť pre zníženie daňovej záťaže

Medzi výdavky súvisiace s príjmami patria všetky výdavky, ktoré majiteľ domu alebo bytu vynaložil na získanie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu (§ 9 odst. 1 EStG). Vysoké výdavky súvisiace s príjmami často vedú k strate, ktorú je možné započítať proti iným kladným príjmom.

Medzi výdavky patrí:

• údržba,
• cestovné náklady,
• náklady na realitnú kanceláriu a notára,
• daň z nehnuteľnosti.

Pre uznanie výdavkov súvisiacich s príjmom je rozhodujúci okamih ich úhrady. Výdavky súvisiace s príjmami nebudú uznané, ak boli zaplatené vopred bez rozumného ekonomického dôvodu. Kedy výdavky súvisiace s príjmami vznikli, ktorého obdobia sa týkajú alebo kedy ste obdržali faktúru, je všeobecne nepodstatné. Výnimkou sú pravidelne sa opakujúce výdavky na prelome roka. Ak sú tieto výdavky uhradené do 10 dní v období od 22. decembra do 10. januára príslušného kalendárneho roka, sú výdavkami súvisiacimi s príjmami v roku, do ktorého hospodársky spadajú.

Príjem z nehnuteľnosti sa spolu s prevádzkovými nákladmi a výdavkami na reklamu či odpisy uvádzajú v samostatnej prílohe V daňového priznania:

Ak v byte sami bývate, ale v budúcnosti ho chcete prenajímať, náklady na renovácie musia byť pripísané na vaše vlastné používanie a preto nie sú odpočítateľné.

Ak plánujete predať nehnuteľnosť v priebehu 10 rokov, môžete svoje výdavky uplatniť ako predajné náklady. S uplatnením nákladov v daňovom priznaní vám pomôžeme.

Musím podať daňové priznanie, hoci som nemal žiadne príjmy z nehnuteľnosti?

Pri pachtových zmluvách je pachtovné vyplácané spravidla až po prvom roku. Ak ste nehnuteľnosť kúpili napríklad v roku 2022, v danom roku vám z nej nebudú plynúť žiadne príjmy. Aj napriek tomu odporúčame skonzultovať danú situáciu s daňovým úradom. Môže sa stať, že obdržíte tzv. „Erinnerung”, resp. upozornenie z daňového úradu, aby ste podali daňové priznanie. Ide o to, že úrad vás eviduje ako nového majiteľa nemeckej nehnuteľnosti a automaticky vám pošle tuto výzvu.

Akú vysokú daň z prenájmu budem platiť?

Sadzby dane z príjmov z prenájmu sa líšia. V súčasnej dobe je najnižšia sadzba 14 % - tzv. východzia sadzba dane. Sadzba dane sa s rastúcim zdaniteľným príjmom zvyšuje až na najvyššiu sadzbu, ktorá je vo výške 42 %.

Potrebujete poradiť v oblasti prenájmu nehnuteľnosti v Nemecku? Obráťte sa na nás.