Prodej nemovitosti – zdanit nebo nedanit?

Prodali jste rodinný dům, byt nebo chatu? Kdy vzniká povinnost zařadit příjem z prodeje do daňového přiznání a kdy je naopak od daně osvobozen?

Čas – základní kritérium pro osvobození

Základní kritérium, které určuje, jestli bude příjem z prodeje nemovitosti zdaněn nebo naopak od daně osvobozen, je čas. V roce 2023 nejste povinni platit daň, pokud prodáváte rodinný dům nebo byt, který vlastníte déle než deset let. Tato lhúta platí od 1. 1. 2021. Jinak řečeno, desetiletá lhůta platí pro nemovitosti nabyté od uvedeného data. Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 platí pětiletá lhůta. V případě, že má prodávající v nemovitosti dva roky před prodejem bydliště, lhůta se zkracuje na dva roky. Přitom platí, že bydliště nemusí být totožné s vaším trvalým bydlištěm.

Podnikatelé pozor!

Podnikatelé musí kromě základního pravidla dodržet i druhou podmínku. Nemovitost nesmí být po celou dobu časového testu (tedy po dobu dvou nebo deseti, příp. pěti let před prodejem) zahrnuta v obchodním majetku. Pokud nejsou obě podmínky splněny současně, vzniká povinnost příjem z prodeje zdanit vždy.

Vlastní bytová potřeba

V zákoně existuje ještě jedna polehčující okolnost, která vám zaručí osvobození od daně. Daň nemusíte platit i v případě, že nesplnění podmínku časového testu. Pokud prodáte nemovitost, kterou vlastníte kratší dobu než deset, příp. pět let nebo ve které minimálně dva roky nežijete, je příjem z prodeje osvobozen za předpokladu, že veškeré peníze z prodeje do jednoho roku použijete na uspokojení jiné vlastní bytové potřeby (např. rekonstrukce nemovitosti ve které budete žít, nebo splacení úvěru na nemovitost, kde trvale žijete).

Daňové přiznání při nesplnění podmínek pro osvobození

Pokud nejsou podmínky pro osvobození od daně splněny, je vaší povinností příjem z prodeje nemovitosti zdanit. V případě prodeje nemovitostí, které nepoužíváte k podnikání, uvedete rozdíl mezi příjmy z prodeje a výdaji v daňovém přiznání na řádku 40 (ostatní příjmy) a v příloze č. 2. Do výdajů je možné zahrnout i vámi zaplacenou kupní cenu, náklady spojené s prodeje nemovitostí (odměny právníků, náklady na vyhotovení znaleckých posudků, kolky apod.) a daň z převodu nemovitosti.

Sazby daně z prodeje nemovitosti za rok 2022:

• 15 % - platí v případě pokud celkové příjmy, včetně zaměstnání a dalších příjmů, nepřesáhnou po odečtení výdajů částku 1 867 728 Kč (pro rok 2023 platí částka 1 935 552 Kč).

• 23 % - platí v případě pokud celkové příjmy, včetně zaměstnání a dalších příjmů, přesáhnou po odečtení výdajů částku 1 867 728 Kč (pro rok 2023 platí částka 1 935 552 Kč). Touto sazbou se tedy daní příjmy, které jsou nad limit uvedené částky.

Příjem nad 5 milionů

Od roku 2015 platí povinnost oznamovat finančnímu úřadu všechny osvobozené příjmy vyšší než 5 milionů korun. V případě příjmu z prodeje rodinného domu nebo bytu, který je zapsán v katastru nemovitostí platí výjimka. Osvobozený příjem i vyšší než 5 milionů hlásit nemusíte.

Dědění nemovitosti

V případě dědění nemovitosti musí být dodržena pětiletá, příp. desetiletá lhůta od její nabytí po prodej, a to za předpokladu, že dedic v nemovitosti nebydlel před děděním (do lhůty se započítává i doba, během které byla nemovitost ve vlastnictví darovatele). V opačném případě, tedy pokud dedic v nemovitosti bydlel minimálně dva roky před její prodejem, lhůta se zkracuje.

Otázky a odpovědi

Otázka č. 1:

Musí Adam zdanit příjem z prodeje rodinného domu, který postavil v roce 2009? V katastru nemovitostí je Adam zapsaný jako vlastník nemovitost. Adam prodal nemovitost v roce 2022.

Odpověď:

Adam nemusí příjem z prodeje rodinného domu danit. Příjem je osvobozený, protože Adam vlastnil nemovitost déle než pět let před prodejem (doba mezi nabytím rodinného domu a prodeje přesáhla 5 let).

Otázka č. 2:

Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, který se nachází v Praze a ve kterém bydlel od roku 2019 do roku 2022? Adam má trvalé bydliště v Plzni a byt v Praze prodal v roce 2022.

Odpověď:

Adam nemusí příjem z prodeje bytu v Praze danit. Příjem je osvobozený, protože Adam splnit základní podmínku pro osvobození. V bytě bydlel bezprostředně dva roky před prodejem. Přitom není podstatné, kde má Adam trvalé bydliště. Za bydliště se pro tyto účely považuje místo, kde Adam skutečně bydlel a žil.

Otázka č. 3:

Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, ve kterém bydlel půl roku? Adam byl vlastníkem bytu od roku 2020 do roku 2022.

Odpověď:

Adam nemusí příjem z prodeje bytu zdanit, a to i přestože v bytě bydlel kratší dobu než dva roky. Musí však veškeré příjmy z prodeje bytu do jednoho roku od prodeje použít na uspokojení jiné vlastní daňové potřeby. Pokud by příjem z prodeje Adam použil jinak, bude jeho povinností příjem z prodeje zdanit.

Otázka č. 4:

Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, který koupil v roce 2020 a prodal v roce 2022? V bytě nebydlel, ale pouze jej pronajímal.

Odpověď:

Adam musí příjem z prodeje bytu zdanit. Příjem není osvobozený, protože Adam byt nevlastnil déle než pět let před prodejem. Protože Adam v bytě nebydlel, nemůže pro osvobození použít zkrácený časový test dva roky.

Otázka č. 5:

Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, který koupil v roce 2021 a prodal v roce 2022? Adam celou dobu v bytě bydlel.

Odpověď:

Adam musí příjem z prodeje bytu zdanit. Příjem není osvobozený, protože Adam byt nevlastnil déle než deset let před prodejem. Jelikož během koupě a prodeje neuběhla dvouletá lhůta bydlení v bytě, nelze pro osvobození použít zkrácený časový test dva roky. Osvobozen by byl jen v případě, pokud by finanční prostředky získané prodejem bytu použil na další bytovou potřebu.

Otázka č. 6:

Má Adam povinnost oznámit finančnímu úřadu příjem 6 000 000 korun z prodeje rodinného domu? Adam prodal rodinný dům, který vlastnil 6 let (od roku 2016 do roku 2022)a nepoužíval jej pro podnikání.

Odpověď:

Příjem z rodinného domu je osvobozený, protože Adam splnil základní podmínky pro osvobození (vlastnil dům déle než 5 let před prodejem). Přestože od roku 2015 platí povinnost hlásit finančnímu úřadu všechny osvobozené příjmy nad 5 milionů, v případě prodeje rodinného domu nebo bytu platí výjimka. Adam tak nemá povinnost hlásit příjem 6 milionů z prodeje domu finančnímu úřadu.

Otázka č. 7:

Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, který zdědil v roce 2021 a prodal ho v roce 2022? Adam zdědil byt po babičce, která ho vlastnila od roku 2009. Adam v bytě nebydlel.

Odpověď:

Adam nemusí příjem z prodeje bytu zdanit. Příjem je osvobozený, protože doba mezi nabytím a prodejem bytu přesáhla 10 let (do této doby se započítává i doba vlastnictví Adamovy babičky).

Daňové přiznání si můžete zpracovat i sami v jednoduché, intuitivní aplikaci na OnlinePřiznání.cz.