Nenašli jste co jste hledali?
Nechte nám na sebe číslo a my vám zavoláme.
Příjmy z nájmu: Co se do nich započítává a co ne?
20. listopad 2025
Pokud pronajímáte byt, pak byste měli vědět, co spadá do příjmů z nájmu a co se se naopak nedaní.
Příjmem z nájmu ve smyslu § 9 zákona o daních z příjmů je především nájemné, tedy částka, kterou nájemce hradí za možnost užívat nemovitost. Nejde ale o jakékoli platby, které majitel od nájemce přijímá. Zákon poměrně přesně vymezuje, co se do zdanitelného příjmu zahrnuje a co naopak nezahrnuje.
Za příjem z nájmu se považuje:
- Čisté nájemné sjednané v nájemní nebo podnájemní smlouvě.
- Příjmy inkasované v penězích i naturální formě
- Náhrada škody nebo penále, pokud souvisí s užíváním nemovitosti.
- Nepeněžní plnění (opravy, úklid..)
Za příjem z nájmu se naopak nepovažuje:
Kauce: složená nájemcem při podpisu smlouvy se nezdaňuje v okamžiku přijetí, je to vratná jistina. Příjmem se stává pouze v okamžiku, kdy se z ní započte neuhrazený nájem, škoda nebo jiný nárok pronajímatele. a zálohy na služby, pokud jsou smluvně vyčísleny zvlášť a následně jsou zúčtovány.
Zálohy: jedná se o zálohy, které nájemce hradí zvlášť za služby spojené s užíváním bytu, např. teplo, voda, odvoz odpadu, elektřina ve společných prostorech, úklid chodeb atd. Tyto zálohy pronajímatel následně zúčtuje a nejsou jeho daňovým příjmem. V ideálním případě by měly být na nájemní smlouvě vedeny zvlášť. Pokud však k zúčtování záloh nedojde, zahrnuje je do příjmů.
Správné určení příjmů z nájmu vám pomůže vyhnout se chybám při daňovém přiznání.
| Typ platby | Zdaňuje se? | Poznámky |
|---|---|---|
| Čisté nájemné | Ano | - |
| Zálohy na energie a služby | Ne | Pokud je následně zúčtuje, nejsou příjmem pronajímatele |
| Kauce (jistota) | Ne | Zdaní se až v případě započtení (např. na škodu nebo dluh) |
| Barter (služby místo nájmu) | Ano | Nutné ocenit a zdanit |
Příklad: Zahrnují se do příjmu z nájmu i zálohy a kauce?
Paní Bytová pronajímá byt dvěma studentkám na základě nájemní smlouvy. Podmínky jsou následující:
- Nájemné (čisté): 18 000 Kč měsíčně
- Zálohy na služby: 3 500 Kč měsíčně, zálohově hrazeny na účet pronajímatelky a jednou ročně zúčtovány dle skutečné spotřeby (teplo, voda, odpad, elektřina ve společných prostorách atd.)
- Kauce: 36 000 Kč složená při podpisu smlouvy
Celková měsíční platba od nájemkyň činí 21 500 Kč. Paní Bytová má vše správně rozděleno ve smlouvě. Veškeré uvedené částky byly paní Černé připsány na bankovní účet během kalendářního roku 2025.
Paní Bytová uvede do daňového přiznání jako zdanitelný příjem pouze nájemné 216 000 Kč ročně. Zálohy a kauce se do příjmů nezahrnují, pokud jsou smluvně vyčísleny zvlášť a zálohy jsou následně zúčtovány.
Pokud by však studentky uhradily platbu za prosinec 2025 až v lednu 2026, nezahrnovala by tuto platbu paní Bytová do svého daňového přiznání za rok 2025, ale až za rok 2026.
Příjmy z pronájmu mohou být příjemným pasivním příjmem, ale zároveň vyžadují promyšlený přístup k daním. Volba mezi paušálními a skutečnými výdaji, správné uplatnění odpisů či pochopení pravidel spoluvlastnictví rozhodují o tom, kolik nakonec státu odvedete. V případě nejasností se na nás neváhejte obrátit, rádi vám pomůžeme.
Sledujte nás na Facebooku a Instagramu, ať vám neuniknou žádné informace o finančních tipech a různých novinek z oblasti daní.
