Prodej nemovitosti: Kdy je osvobozen a kdy se daní

Prodáváte byt, dům nebo pozemek a řešíte, zda budete platit daň z příjmů? V článku srozumitelně vysvětlujeme, kdy je prodej osvobozen (bydliště 2 roky, časové testy 5/10 let, reinvestice podle § 4b), jaké výjimky platí u družstevního bytu a kdy už příjem spadá do § 10. Dozvíte se také, jak správně uplatnit výdaje a kdy musíte oznámit osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč.

1. Bydlení v nemovitosti alespoň 2 roky
1. Příklad č. 1: Splnění podmínky bydlení 2 roky bezprostředně před prodejem
2. Příklad č. 2: Nesplnění podmínky bydlení 2 roky bezprostředně před prodejem, využití peněz na obstarání bytové potřeby
2. Bytová potřeba § 4b
1. Počítání lhůt
2. Oznámení o získání prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby
3. Časové testy 5 a 10 let
1. Tabulka: Shrnutí časových testů u nemovitostí
2. Dědění nemovitosti versus darování nemovitosti
3. Družstevní byt
4. Oznámení o osvobozeném příjmu nad 5 000 000 Kč
5. Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti
1. Příklad č. 3: Prodej bytu bez splnění podmínek osvobození
2. Pořizovací cena u darované nemovitosti
3. Příklad č. 4: Prodej darované nemovitosti

Prodej bytu, domu nebo pozemku může být u fyzických osob zcela osvobozen od daně z příjmů, anebo se naopak zdaňuje v kategorii ostatních příjmů (§ 10). Rozhodující je, zda splníte podmínky zákonného osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů (ZDP). Pokud je nesplníte, zdaňuje se rozdíl mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji.

1. Bydlení v nemovitosti alespoň 2 roky

Příjem z prodeje je osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. a, pokud jste v prodávané nemovité věci bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Co to tedy přesně znamená?

• Bydliště: znamená, že jste v nemovitosti reálně bydleli. Nemusíte mít zde trvalý pobyt. Bydliště prokazujete např. spotřebou energií, vazbou na školu dětí, místem výkonu práce, svědecky apod.
• Bezprostředně: znamená bez zbytečné časové prodlevy před prodejem. Tedy pokud například měsíc před prodejem nemovitost hodláte někomu pronajmout, podmínku byste nesplnili.

Pokud jste podmínku splnili, příjem je osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. a. Pokud jste v nemovitosti bydleli kratší dobu, stále může být příjem z prodeje nemovitosti osvobozen, a to dle § 4b, pokud peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

2. Bytová potřeba § 4b

Co vše je myšleno bytovou potřebou je uvedeno v §4b:

• výstavba, koupě bytu/domu, koupě pozemku (se zahájením výstavby do 4 let),
• údržba a změna stavby,
• vypořádání SJM/spoludědiců, splacení vkladu do právnické osoby za účelem práva nájmu, převod podílu spojený s právem nájmu,
• splacení úvěru nebo zápůjčky na financování výše uvedených potřeb (a–g), pokud jsou splněny jejich podmínky.

O uspokojení vlastní bytové potřeby se však nejedná v případě, že byste použili peníze na splacení úvěru, který byl zajištěn právě prodávanou nemovitostí.

Počítání lhůt

• Jak se počítá časový test 4 let od nabytí pozemku? O okamžiku nabytí pozemku, tedy od okamžiku podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Nicméně pro pozemky, které jste nabyli před 1.1.2021 platí 4 roky od uzavření úvěrové smlouvy.

• Jak se počítá doba, kdy lze peníze využít? Odpověď najdeme ve druhém odstavci § 4b. Zákon připouští dvě varianty.

1. Použití „po prodeji“: Když peníze z prodeje nejprve obdržíte a až pak je použijete na vlastní bytovou potřebu, máte na to čas do konce následujícího kalendářního roku. Tedy, když inkasujete kupní cenu v roce 2025, musíte je utratit za vlastní bydlení nejpozději do 31. 12. 2026.
2. Použití „před prodejem“: Zákon dovoluje, abyste nejdřív zaplatili své bydlení z jiných peněz a zpětně je „pokrýt“ výtěžkem z prodeje. V takovém případě ale platí, že tyto „předběžně“ vynaložené peníze musí být zaplaceny nejdříve v roce, který bezprostředně předchází roku obdržení prodejní ceny. Tedy, když inkasujete kupní cenu v 2025, náklady na vlastní bydlení, které chcete „zpětně“ krýt, mohou být zaplacené nejdříve v roce 2024 (a samozřejmě klidně i v roce 2025 před inkasem). Starší výdaje (např. z 2023) už do této varianty nespadají.

Oznámení o získání prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby

Pokud se rozhodnete použít použít peníze na vlastní bytovou potřebu, je potřeba to oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za rok prodeje. Od 1. 7. 2024 (se zpětným účinkem k 1. 1. 2024) nepodání oznámení samo o sobě nezruší osvobození, ale hrozí pokuta za nesplnění nepeněžité povinnosti.

Tiskopis od finanční správy není povinný, ale doporučujeme jej využít, protože obsahuje veškeré náležitosti, tedy kolik peněz jste obdrželi, kdy a zda se daná nemovitost byla součástí SJM.

3. Časové testy 5 a 10 let

Pokud nevyužijete osvobození z titulu bydliště podle § 4 odst. 1 písm. a), posuzuje se tzv. časový test vlastnictví podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Zjednodušeně řečeno sledujete, jak dlouho jste nemovitost vlastnili od nabytí do prodeje. Délka testu závisí na datu nabytí:

Tabulka: Shrnutí časových testů u nemovitostí

U nemovitostí, které jste nabyli před 1. 1. 2021, funguje osvobození trochu jinak než u novějších koupí:

• § 4b je napojený na podmínku bydliště: Může vám pomoci tehdy, když jste v bytě/domě bydleli kratší dobu než 2 roky, ale peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu (koupě jiného bytu, domu, výstavba apod.).
• § 4b ale neumí zkrátit 5letý časový test držb: Nestačí tedy jen to, že výtěžek z prodeje použijete na vlastní bydlení. Pokud jste v nemovitosti vůbec nebydleli a zároveň ji vlastníte kratší dobu než 5 let, příjem se bez splnění jiných podmínek daní podle § 10.

Dědění nemovitosti versus darování nemovitosti

Pokud zdědíte nemovitost, časový test držby se vám prodlužuje o dobu, po kterou ji držel ten, kdo vám nemovitost odkázal. Tedy například, pokud zůstavitel držel nemovitost už 9 let a vy jste ji nabyli v roce 2023 a budete ji prodávat v roce 2025, celkem jste nemovitost drželi 9 let (od zůstavitele) + období mezi 2023 - 2025 do prodeje, tedy více než 10 let a časový test jste tak splnili.

Pozor však na darování nemovitosti, tam se časový test o držbu neprodlužuje.

Družstevní byt

Družstevní byt má vlastní pravidla pro osvobození. Pokud jej držíte déle než 5 let, bude příjem z prodeje osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. q. Pokud jste družstevní byt zdědili v linii přímé, bude se vám také započítávat doba držby zůstavitele, od kterého jste družstevní byt nabyli.

Pokud jej držíte kratší dobu, můžete příjem z prodeje družstevního bytu osvobodit dle § 4 odst. 1 písm. s na uspokojení vlastní bytové potřeby.

4. Oznámení o osvobozeném příjmu nad 5 000 000 Kč

Pokud je příjem z prodeje nemovité věci osvobozen podle § 4 ZDP a hodnota osvobozeného příjmu přesáhne 5 000 000 Kč, vzniká povinnost oznámit osvobozený příjem správci daně (oznamuje se hodnota osvobozeného příjmu z konkrétní transakce).

Osvobozené příjmy je třeba oznámit nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém byl příjem obdržen.

Pokud fyzická osoba nemá povinnost podávat daňové přiznání, lhůta pro oznámení odpovídá obecné lhůtě pro podání přiznání, tj. zpravidla 1. dubna následujícího roku. Lhůta se prodlužuje v případě elektronického podání daňového přiznání (o 4 měsíce) nebo pokud je přiznání podáváno prostřednictvím daňového poradce (o 6 měsíců).

Oznamovací povinnost lze splnit několika způsoby, přičemž neexistuje předepsaný formulář. Ministerstvo financí však vydalo nepovinný vzorový tiskopis nazvaný „Oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v ZDP“, který je dostupný na webu Finanční správy.

5. Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti

Pokud nesplníte podmínky osvobození, příjem z prodeje se zdaňuje jako ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. b). Základem daně je příjem z prodeje ponížený o související výdaje.

Co typicky patří do výdajů:

• Pořizovací cena (kupní cena) včetně souvisejících nákladů pořízení (lze zahrnout např. znalecký posudek při koupi, právní služby apod., pokud prokazatelně souvisí).
• Technické zhodnocení a rekonstrukce, pokud je umíte doložit fakturami a je zřejmé, že hodnotu nemovitosti zvýšily. Pozor však, pokud byste rekonstrukci prováděli sami na vlastní náklady, nelze tyto náklady zahrnout do výdajů.
• Náklady na prodej (provize realitní kanceláře, právní servis, kolky, inzerce apod.).

Pokud by výdaje převýšily příjem, nelze v § 10 uplatnit ztrátu proti jiným příjmům, dílčí základ daně bude nulový.

Pořizovací cena u darované nemovitosti

U darované nemovitosti je klíčové, jakou částku použijete jako pořizovací cenu (výdaj), pokud nejsou splněny podmínky osvobození a příjem se daní podle § 10 ZDP.

Protože jste nemovitost nabyli bezúplatně (darem), nemáte klasickou kupní cenu. Pro účely daně z příjmů se v těchto případech využije cena obvyklá v době nabytí, zpravidla doložená znaleckým posudkem, který byl zpracován:

• buď přímo při darování (např. při dědickém řízení)
• nebo dodatečně, pokud v době darování posudek pořízen nebyl.

Pokud potřebujete poradit v oblasti daní, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme.