Zdanění příjmů z pronájmu bytu: paušální a reálné výdaje, odpisy a praktické příklady

Kompletní průvodce zdaněním pronájmu bytu v roce 2025. Vysvětlíme rozdíl mezi § 9 a § 7, jak fungují paušální a skutečné výdaje, jak využít daňové odpisy a jak si co nejvíce snížit daň.

1. Zdanění v rámci § 7 či § 9
   1a. Přehled: Srovnání zdanění příjmů z nájmu (§ 9) a ubytovacích služeb (§ 7)
   
2. Příjmy z nájmu
   2a. Příklad č. 1: Zahrnují se do příjmu z nájmu i zálohy a kauce?
   
3. Paušální a skutečné výdaje: Co si vybrat
   
4. Paušální výdaje
   4a. Příklad č. 2: Paušální výdaje
   
5. Skutečné výdaje
   
6. Odpisy nemovitostí
   6a. Výpočet odpisů
   6b. Příklad č.3: Výpočet odpisů u pronajímaného bytu
   6c. Přehled: Rovnoměrné vs. zrychlené odpisy
   
7. Příjmy z nájmu ve společném jmění manželů a spoluvlastnictví
   
8. Nejčastější chyby
   

1. Zdanění v rámci § 7 či § 9

Než se pustíme do konkrétních pravidel pro zdanění příjmů z nájmu, je klíčové určit, do které kategorie podle zákona o daních z příjmů (§ 586/1992 Sb.) daný příjem spadá.

Pokud se jedná o dlouhodobý pronájem nemovité věci, bude se jednat o příjem z nájmu dle § 9. Typicky tedy situace, kdy jako pronajímatel pronajímáte dlouhodobě svůj byt.

Jinak tomu bude v případě, že svůj byt pronajímáte přes platformy typu AirBnb či Booking. V tu chvíli se jedná o ubytovací služby, tedy podnikatelskou činnost a takový příjem je zdaněn v rámci samostatné činnosti dle § 7.

Příjmy z AirBnb

Příjmy z této samostatné činnosti je možné zdanit buď při uplatnění skutečných výdajů (na opravy, energie, úklid, spotřební materiál, vybavení, odpisy nemovitosti atd.), nebo pomocí paušálních výdajů. Výše paušálu závisí na tom, zda má osoba živnostenské oprávnění, pokud ano, může uplatnit 60 % z dosažených příjmů (s limitem 1 200 000 Kč ročně). Pokud si osoba živnost nepořídí, i když by podle zákona měla, použije jen 40% paušál (s limitem 800 000 Kč ročně). Vedle daně z příjmů je zde navíc povinnost platit sociální a zdravotní pojištění, protože se jedná o samostatnou výdělečnou činnost. Výše těchto odvodů závisí na tom, zda jde o hlavní činnost (např. když podnikání je jediný zdroj příjmů) nebo vedlejší činnost (např. podnikání při zaměstnání, studiu, rodičovské apod.).

Osoba podnikající formou ubytovacích služeb musí také dodržet oznamovací povinnost vůči zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení. Zdravotní pojišťovně je třeba nahlásit zahájení podnikání do 8 dnů, správě sociálního zabezpečení pak do 8. dne následujícího měsíce. Tyto úkony lze dnes vyřídit jednoduše přes tzv. jednotný registrační formulář na živnostenském úřadě, tedy při samotném zřízení živnosti.

Zpět na obsah

1a. Přehled: Srovnání zdanění příjmů z nájmu (§ 9) a ubytovacích služeb (§ 7)

Zpět na obsah

2. Příjmy z nájmu

Příjmem z nájmu ve smyslu § 9 zákona o daních z příjmů je především nájemné, tedy částka, kterou nájemce hradí za možnost užívat nemovitost. Nejde ale o jakékoli platby, které majitel od nájemce přijímá. Zákon poměrně přesně vymezuje, co se do zdanitelného příjmu zahrnuje a co naopak nezahrnuje.

Co se zahrnuje do příjmů z nájmu:

• Čisté nájemné sjednané v nájemní nebo podnájemní smlouvě.
• Příjmy inkasované v penězích i v naturální formě (např. nájemce místo peněz poskytuje služby, které mají hodnotu, i to je daňový příjem).
• Za příjem může být považována i náhrada škody nebo penále, pokud souvisí s užíváním nemovitosti.

Co se nezahrnuje do příjmů z nájmu:

1. Zálohy na služby

Jedná se o zálohy, které nájemce hradí zvlášť za služby spojené s užíváním bytu, např. teplo, voda, odvoz odpadu, elektřina ve společných prostorech, úklid chodeb atd.

Tyto zálohy pronajímatel následně zúčtuje a nejsou jeho daňovým příjmem. V ideálním případě by měly být na nájemní smlouvě vedeny zvlášť. Pokud však k zúčtování záloh nedojde, zahrnuje je do příjmů.

2. Kauce (jistota)

Kauce složená nájemcem při podpisu smlouvy se nezdaňuje v okamžiku přijetí, je to vratná jistina. Příjmem se stává pouze v okamžiku, kdy se z ní započte neuhrazený nájem, škoda nebo jiný nárok pronajímatele.

3. Nepeněžní plnění

Podle zákona o daních z příjmů se příjmem rozumí i plnění nepeněžní povahy, pokud má vyčíslitelnou hodnotu. Tedy pokud nájemce např. poskytne služby (opravy, úklid, barter) místo nájemného, musí pronajímatel ocenit tyto služby a zahrnout je do příjmů.

2a. Příklad č. 1: Zahrnují se do příjmu z nájmu i zálohy a kauce?

Paní Bytová pronajímá byt dvěma studentkám na základě nájemní smlouvy. Podmínky jsou následující:

• Nájemné (čisté): 18 000 Kč měsíčně
• Zálohy na služby: 3 500 Kč měsíčně, zálohově hrazeny na účet pronajímatelky a jednou ročně zúčtovány dle skutečné spotřeby (teplo, voda, odpad, elektřina ve společných prostorách atd.)
• Kauce: 36 000 Kč složená při podpisu smlouvy

Celková měsíční platba od nájemkyň činí 21 500 Kč. Paní Bytová má vše správně rozděleno ve smlouvě. Veškeré uvedené částky byly paní Černé připsány na bankovní účet během kalendářního roku 2025.

Paní Bytová uvede do daňového přiznání jako zdanitelný příjem pouze nájemné 216 000 Kč ročně. Zálohy a kauce se do příjmů nezahrnují, pokud jsou smluvně vyčísleny zvlášť a zálohy jsou následně zúčtovány.

Zpět na obsah

3. Paušální a skutečné výdaje: Co si vybrat

Při zdaňování příjmů z nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů si poplatník může vybrat mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů:

• paušálními výdaji ve výši 30 % z dosažených příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně,
• nebo skutečnými výdaji, které musí být doložené a souviset s dosažením, zajištěním a udržením příjmů.

Obě varianty mají své výhody i nevýhody, a výběr záleží především na charakteru a výši výdajů, které poplatník skutečně vynakládá.

Paušální výdaje volí nejčastěji ti, kteří nemohou uplatnit daňové odpisy (například u družstevních bytů nebo nemovitostí nabytých darem), nebo ti, kteří si chtějí zjednodušit administrativu a nechtějí vést evidenci skutečných nákladů.

Ve většině případů jsou ale výhodnější skutečné výdaje, a to zejména tehdy, pokud má pronajímatel vyšší náklady na opravy, vybavení, hypotéku nebo může odepisovat hodnotu nemovitosti. Díky široké škále uplatnitelných výdajů lze při správném postupu a evidenci legálně snížit základ daně i na velmi nízkou úroveň. V praxi tak může být i relativně vysoký příjem z pronájmu pokrýtelný výdaji, a výsledná daňová povinnost pak může být nulová nebo jen symbolická.

Přemýšlíte, co je pro vás výhodnější? My to zjistíme. Nechte nás vše spočítat za vás, zhodnotíme, zda se vám vyplatí paušál nebo skutečné výdaje, zajistíme vše včetně správného uplatnění odpisů a výdajů.

Zpět na obsah

4. Paušální výdaje

Pokud se pronajímatel rozhodne neuplatňovat výdaje v jejich skutečné výši, může využít paušální výdajepodle § 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů. Tento způsob je jednodušší z hlediska administrativy, není nutné dokládat účtenky ani vést evidenci nákladů, ale zároveň to znamená, že výše výdajů je fixně omezena.

• Výše paušálních výdajů činí 30 % z dosažených příjmů z nájmu.
• Maximální výše paušálu je 600 000 Kč za rok.

Pokud tedy máte příjmy z nájmu ve výši 1 000 000 Kč, můžete si uplatnit výdaje pouze 600 000 Kč, nikoli plných 30 %.

4a. Příklad č. 2: Paušální výdaje

Pan Jednoduchý pronajímá byt za 25 000 Kč měsíčně. Zálohy na energie nájemce hradí zvlášť. Pan Jednoduchý byt získala darem, nemá hypotéku, ani v roce pronájmu neřešil žádné opravy. Rozhodl se proto uplatnit paušální výdaje 30 %.

Zpět na obsah

5. Skutečné výdaje

Druhou možností, jak snížit daňový základ u příjmů z nájmu podle § 9 ZDP, je uplatnit výdaje ve skutečné výši. Tento způsob je sice administrativně náročnější, ale ve většině případů výhodnější, zejména pokud pronajímatel pravidelně investuje do nemovitosti, splácí hypotéku nebo může odepisovat její hodnotu.

Skutečnými výdaji se rozumí reálně vynaložené náklady, které:

• souvisejí s příjmem z nájmu,
• byly skutečně zaplaceny v daném roce,
• jsou prokazatelné doklady (faktury, účtenky, výpisy z účtu atd.).

Zároveň musí být výdaje vedeny odděleně od osobních nákladů a být účelové, tedy mít přímou souvislost s dosažením, zajištěním nebo udržením příjmů z pronájmu.

Skutečné výdaje mohou být tvořeny následující výdaji:

1. Náklady na vybavení bytu: např. nábytek, spotřebiče apod. Pokud výdaj nepřesáhne 80 000 Kč, lze ho uplatnit jako jednorázový náklad. Při vyšší částce je třeba hodnotu odepisovat, protože se jedná o samostatný hmotný majetek.
2. Náklady na opravy a údržbu: zde není stanoven žádný limit. Musí jít o výdaje, které pouze uvádějí byt do původního stavu, jako je výmalba, výměna podlahy, oprava elektroinstalace nebo výměna spotřebiče za stejný typ. Tyto výdaje lze odečíst celé v roce, kdy byly vynaloženy.
3. Stavební úpravy a investice přesahující 80 000 Kč: pokud vylepšujete byt, měníte jeho dispozici, instalujete klimatizaci nebo třeba rekonstruujete koupelnu tak, že se zvyšuje komfort, hodnota nebo účel užívání, jedná se o technické zhodnocení. V tomto případě se výdaje neuplatní najednou, ale je třeba je odepisovat postupně.
4. Úroky z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření: pokud byl úvěr sjednán na pořízení nebo rekonstrukci pronajímané nemovitosti, lze uplatnit úroky jako výdaj, ale jen za dobu, kdy je nemovitost skutečně pronajímána.
5. Poplatky za vedení účtu k hypotéce: Opět je potřeba jen za dobu, kdy je nemovitost skutečně pronajímána.
6. Daň z nemovitých věcí: pokud jste ji v daném roce zaplatili, lze ji uplatnit jako výdaj.
7. Náklady za zpracování daňového přiznání a daňové konzultace: pokud se vztahují k příjmům z pronájmu.
8. Provize a výdaje realitní kanceláři: např. za zprostředkování nájmu, vyhledání nájemníka apod.
9. Pojištění nemovité věci
10. Příspěvky do fondu oprav: Příspěvky do tzv. fondu oprav jsou u pronajímané jednotky daňovým výdajem až v okamžiku, kdy je poplatník skutečně uhradí. Pokud jsou tyto platby využity na běžný provoz a údržbu domu (např. úklid, elektřina ve společných prostorách, drobné opravy), může si je pronajímatel uplatnit jako výdaj hned v roce úhrady. Ale pozor, pokud jsou tyto příspěvky (nebo jejich část) použity na technické zhodnocení společných částí domu (např. výměna výtahu, zateplení, střecha), nejde o běžný provozní výdaj. V takovém případě se musí zvýšit vstupní cena bytu, protože se tím zhodnotil spoluvlastnický podíl na společných částech domu a výdaj se uplatňuje až formou daňových odpisů.
11. Odměny výboru SVJ a správcovský poplatek: pokud je hradí pronajímatel, lze je uplatnit jako náklad v roce úhrady.
12. Odpisy nemovité věci: nejvýznamnější položka, viz kapitola níže.

Zpět na obsah

6. Odpisy nemovitostí

Odpisy představují jeden z nejúčinnějších způsobů, jak si při pronájmu legálně snížit daň. Umožňují rozložit pořizovací cenu nemovitosti do nákladů během několika let, u většiny bytů a domů jde o období 30 let.

Pro správné uplatnění odpisů je klíčové určit tzv. vstupní cenu stavby (nikoliv pozemku, ten se nikdy neodepisuje). Pokud mezi pořízením a zahájením pronájmu uplynulo více než 5 let, vstupní cenu nelze převzít z původní kupní smlouvy. Místo toho se stanoví tzv. reprodukční cena pomocí znaleckého posudku k datu zahájení nájmu.

V případě, že nemovitost pronajímáte dříve než po 5 letech od nabytí, vycházíte z pořizovací ceny, která může být zvýšena o technické zhodnocení a opravy. Opět ale platí, že z ní musíte vyloučit hodnotu pozemku. Pokud není v kupní smlouvě cena stavby a pozemku uvedena zvlášť, máte tři možnosti:

1. Požádat prodávajícího o rozpis: často má potřebné údaje k dispozici.
2. Nechat vypracovat znalecký posudek (ideálně na tržní cenu).
3. Pokusit se vyjít z cenových map, ale pozor, odhad musí odpovídat realitě a být obhajitelný.

Zvolený postup by měl být podložen, aby obstál i při případné daňové kontrole. Pokud si nejste jistí, doporučujeme konzultaci s odborníkem.

Sjednat konzultaci

6a. Příklad č. 1: Měsíční plátce

Zákon o daních z příjmů umožňuje zvolit mezi dvěma způsoby odepisování: rovnoměrným(§ 31 ZDP)a zrychleným(§ 32 ZDP). Zvolená metoda ovlivní výši odpisu v jednotlivých letech, ale ne délku odepisování. Většina bytů a domů spadá do 5. odpisové skupiny, kde se majetek odepisuje 30 let. Při rovnoměrném způsobu se v prvním roce uplatní 1,4 % vstupní ceny, od druhého roku pak 3,4 % ročně. U zrychlených odpisů je možné uplatnit vyšší částku hned na začátku, ale v dalších letech se snižuje.

Jak poznám, která varianta odpisů je pro mě výhodnější?

Zrychlené odpisy se hodí tehdy, když chcete v prvních letech nájmu co nejvíce snížit daňovou povinnost, například pokud jste měli vyšší výdaje při pořízení nemovitosti, splácíte hypotéku nebo plánujete do bytu výrazně investovat. Odpisy budou v prvních letech vyšší, což může znamenat i nižší výslednou daň.

Naopak rovnoměrné odpisy přinášejí stabilní výši odpisu každý rok. Jsou vhodnější, pokud plánujete dlouhodobý a vyrovnaný příjem z pronájmu, bez výrazných výkyvů. Výhodou je jejich předvídatelnost a jednoduchost, například pokud nemáte jiné vysoké daňové náklady v prvních letech.

6b. Příklad č.3: Výpočet odpisů u pronajímaného bytu

Paní Fialková si v roce 2025 pořídila byt v osobním vlastnictví za 4 000 000 Kč. V témže roce byt zařadila do pronájmu. Neuplynulo více než 5 let od pořízení, proto se jako vstupní cena použije kupní cena bytu bez ceny pozemku. Paní Nováková chce využít odpisy jako skutečný výdaj podle § 9 ZDP a zvažuje, zda zvolit rovnoměrné nebo zrychlené odepisování.

Byt spadá do 5. odpisové skupiny, což znamená dobu odepisování 30 let.

Jak se daňově projeví jednotlivé metody v prvních letech?

A) Rovnoměrné odpisy (dle § 31 ZDP)

Při rovnoměrném odpisování se uplatní:

• v 1. roce: 1,4 % z vstupní ceny = 56 000 Kč
• v dalších letech: 3,4 % z vstupní ceny = 136 000 Kč ročně

B) Zrychlené odpisy (dle § 32 ZDP)

Zrychlené odpisy pro 5. skupinu používají následující koeficienty 30 v prvním roce odepisování a v následujících 31, vzorce jsou:

• v 1. roce: vstupní cena / 30 = 133 333 Kč
• v dalších letech: 2 × zůstatková cena / (31 – počet uplynulých let)

Vstupní cenu může paní Fialková v budoucnu navýšit o technické zhodnocení, pokud by do bytu investovala vyšší částky (např. rekonstrukci nad 80 000 Kč)

6c. Přehled: Rovnoměrné vs. zrychlené odpisy

Z tabulky je patrné, že zrychlené odepisování přináší v prvních letech vyšší daňové výdaje (odpisy), což vede ke snížení základu daně a tím i daňové povinnosti. Naopak rovnoměrné odepisování rozkládá výdaje rovnoměrněji v čase, což se může hodit, pokud má poplatník z pronájmu stabilní příjmy i v dlouhodobém horizontu.

Zpět na obsah