Jak na odpisy, které vám sníží daň z pronájmu nemovitosti?

Daň z pronájmu nemovitosti si můžete snížit pomocí odpisů. Jak je správně uplatnit v praxi?

Odpisy představují jeden z nejúčinnějších způsobů, jak si při pronájmu legálně snížit daň. Umožňují rozložit pořizovací cenu nemovitosti do nákladů během několika let, u většiny bytů a domů jde o období 30 let.

Pro správné uplatnění odpisů je klíčové určit tzv. vstupní cenu stavby (nikoliv pozemku, ten se nikdy neodepisuje). Pokud mezi pořízením a zahájením pronájmu uplynulo více než 5 let, vstupní cenu nelze převzít z původní kupní smlouvy. Místo toho se stanoví tzv. reprodukční cena pomocí znaleckého posudku k datu zahájení nájmu.

V případě, že nemovitost pronajímáte dříve než po 5 letech od nabytí, vycházíte z pořizovací ceny, která může být zvýšena o technické zhodnocení a opravy. Opět ale platí, že z ní musíte vyloučit hodnotu pozemku. Pokud není v kupní smlouvě cena stavby a pozemku uvedena zvlášť, máte tři možnosti:

1. Požádat prodávajícího o rozpis: často má potřebné údaje k dispozici.
2. Nechat vypracovat znalecký posudek (ideálně na tržní cenu).
3. Pokusit se vyjít z cenových map, ale pozor, odhad musí odpovídat realitě a být obhajitelný.

Zvolený postup by měl být podložen, aby obstál i při případné daňové kontrole. Pokud si nejste jistí, doporučujeme konzultaci s odborníkem.

Výpočet odpisů

Zákon o daních z příjmů umožňuje zvolit mezi dvěma způsoby odepisování: rovnoměrným (§ 31 ZDP) a zrychleným (§ 32 ZDP). Zvolená metoda ovlivní výši odpisu v jednotlivých letech, ale ne délku odepisování. Většina bytů a domů spadá do 5. odpisové skupiny, kde se majetek odepisuje 30 let. Při rovnoměrném způsobu se v prvním roce uplatní 1,4 % vstupní ceny, od druhého roku pak 3,4 % ročně. U zrychlených odpisů je možné uplatnit vyšší částku hned na začátku, ale v dalších letech se snižuje.

Jak poznám, která varianta odpisů je pro mě výhodnější?

Zrychlené odpisy se hodí tehdy, když chcete v prvních letech nájmu co nejvíce snížit daňovou povinnost, například pokud jste měli vyšší výdaje při pořízení nemovitosti, splácíte hypotéku nebo plánujete do bytu výrazně investovat. Odpisy budou v prvních letech vyšší, což může znamenat i nižší výslednou daň.

Naopak rovnoměrné odpisy přinášejí stabilní výši odpisu každý rok. Jsou vhodnější, pokud plánujete dlouhodobý a vyrovnaný příjem z pronájmu, bez výrazných výkyvů. Výhodou je jejich předvídatelnost a jednoduchost, například pokud nemáte jiné vysoké daňové náklady v prvních letech.

Sledujte nás na Facebooku a Instagramu, ať vám neuniknou žádné informace o finančních tipech a různých novinek z oblasti daní.