(+421) 233 331 023 info@neotax.eu

Prenájom nehnuteľnosti: zaradenie do obchodného majetku

17. Február 2022

Prenajímate nehnuteľnosť a kladiete si otázku, či je výhodnejšie ju zaradiť do obchodného majetku, alebo sa viac oplatí ju do nej nezaradiť? Ako ju zaradiť do obchodného majetku? Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku.

Existuje niekoľko možností, ako prenajímať nehnuteľnosť. Na prenájom možete mať zriadenú živnosť alebo prenajímať nehnuteľnosť ako nepodnikajúca fyzická osoba. Ak prenajímate nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je dobré viesť si evidenciu príjmov a výdavkov z prenájmu pre prehľad pri spracovávaní daňového priznania.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Pri rozhodovaní sa o tom, či zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, si treba ujasniť, ako bude s nehnuteľnosťou v budúcich rokoch naložené. Ak plánujete nehnuteľnosť dlhodobo prenajímať, oplatí sa ju zaradiť do obchodného majetku. Ak ste sa rozhodli, že ju budete niekoľko rokov prenajímať a následne ju plánujete predať, zaradenie do obchodného majetku nie je výhodné.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je zložité. Do obchodného majetku ju zaradíte pomerne jednoducho. Na nehnuteľnosť založíte inventárnu kartu (napr. v exceli), kde uvediete:

  • dátum zaradenia do obchodného majetku
  • hodnotu nehnuteľnosti na vstupe (ku dňu zaradenia do OM) - znaleckým posudkom v prípade staršej nehnuteľnosti, v prípade hypotéky sa berie do úvahy kúpna cena, reálny odhad vlastníka napr. podľa inzerátov v rovnakej lokalite pri nehnuteľnosti podobných rozmerov
  • dobu odpisovania - 40 rokov
  • výpočet ročných odpisov

Následne prenajímanú nehnuteľnosť uvediete:

  • v knihe dlhodobého hmotného majetku (pri vedení jednoduchého účtovníctva)
  • v dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v podvojnom účtovníctve)
  • v daňovej evidencii napr. v exceli podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov a začnete ju odpisovať.

Zaradenie nehnuteľnosti do OM netreba zapisovať v katastri nehnuteľností.

Ako vypočítať ročný odpis z ceny nehnuteľnosti

Ročný odpis pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do OM k 1. 1. vypočítame takto:

  • hodnota nehnuteľnosti / 40 (rokov) = ročný odpis

V prípade, že bola nehnuteľnosť zaradená do OM v priebehu roka, ročný odpis vypočítame takto:

  • hodnota nehnuteľnosti / 40 (rokov) / 12 x počet mesiacov = ročný odpis za pomernú časť roka

Príklad:

Hodnota nehnuteľnosti je 400 000 €. Nehnuteľnosť bola zaradená do OM k 1. 1. 2020. Aký bude ročný odpis?

Ročný odpis nehnuteľnosti bude: 400 000 / 40 = 10 000 €. Za rok 2020 si v daňovom priznaní môžete odpísať 10 000 € a uviesť ich vo výdavkoch.

Hodnota nehnuteľnosti je 400 000 €. Nehnuteľnosť bola zaradená do OM k 15. 8. 2020. Aký bude ročný odpis?

Ročný odpis nehnuteľnosti bude: 400 000 / 40 / 12 * 8 = 6 666,67 €. Za rok 2020 si v daňovom priznaní môžete odpísať 6 666, 67 € a uviesť ich vo výdavkoch.

Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku

✔️ výhodou je širší okruh výdavkov, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť v daňovom priznaní
nevýhodou je, že predaj nehnuteľnosti podlieha zdaneniu aj po 5 rokoch
❌ pri predaji nehnuteľnosti sa odvádza odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % z vymeriavacieho základu

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku a nezaradeného do obchodného majetku pri vlastníctve viac ako 5 rokov

Nehnuteľnosť
v OM
Predajná cena Ročný odpis Zostatková cena Cena k zdaneniu Daň k úhrade
áno 100 000 10 000 55 000 45 000 8 550
áno 100 000 10 000 0 100 000 19 000
nie 100 00 0 100 000 100 000 0

Aplikácia na www.OnlinePriznanie.sk pracuje aj s prenájmom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku. Zaradenie do OM označíte v časti s prenájmom. Daňové priznanie si vyplníte za 15 minút, jednoducho a bez chýb.

Vyplniť daňové priznanie
s prenájom nehnuteľnosti
zaradenej v obchodnom majetku