Jak zdanit příjem z pronájmu a zvolit správné výdaje?

Nejste si jisti, jak správně zdanit příjmy z dlouhodobého pronájmu? Před podáním daňového přiznání se vyplatí porovnat, zda jsou pro vás výhodnější paušální nebo skutečné výdaje.

Paušální a skutečné výdaje: Co si vybrat?

Při zdaňování příjmů z nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů si poplatník může vybrat mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů:

• paušálními výdaji ve výši 30 % z dosažených příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně,
• nebo skutečnými výdaji, které musí být doložené a souviset s dosažením, zajištěním a udržením příjmů.

Obě varianty mají své výhody i nevýhody, a výběr záleží především na charakteru a výši výdajů, které poplatník skutečně vynakládá.

Paušální výdaje volí nejčastěji ti, kteří nemohou uplatnit daňové odpisy (například u družstevních bytů nebo nemovitostí nabytých darem), nebo ti, kteří si chtějí zjednodušit administrativu a nechtějí vést evidenci skutečných nákladů.

Ve většině případů jsou ale výhodnější skutečné výdaje, a to zejména tehdy, pokud má pronajímatel vyšší náklady na opravy, vybavení, hypotéku nebo může odepisovat hodnotu nemovitosti. Díky široké škále uplatnitelných výdajů lze při správném postupu a evidenci legálně snížit základ daně i na velmi nízkou úroveň. V praxi tak může být i relativně vysoký příjem z pronájmu pokrýtelný výdaji, a výsledná daňová povinnost pak může být nulová nebo jen symbolická.

Přemýšlíte, co je pro vás výhodnější? My to zjistíme. Nechte nás vše spočítat za vás, zhodnotíme, zda se vám vyplatí paušál nebo skutečné výdaje, zajistíme vše včetně správného uplatnění odpisů a výdajů.

Paušální výdaje

Pokud se pronajímatel rozhodne neuplatňovat výdaje v jejich skutečné výši, může využít paušální výdaje podle § 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů. Tento způsob je jednodušší z hlediska administrativy, není nutné dokládat účtenky ani vést evidenci nákladů, ale zároveň to znamená, že výše výdajů je fixně omezena.

• Výše paušálních výdajů činí 30 % z dosažených příjmů z nájmu.
• Maximální výše paušálu je 600 000 Kč za rok.

Jak to funguje v praxi?

Skutečné výdaje

Druhou možností, jak snížit daňový základ u příjmů z nájmu podle § 9 ZDP, je uplatnit výdaje ve skutečné výši. Tento způsob je sice administrativně náročnější, ale ve většině případů výhodnější, zejména pokud pronajímatel pravidelně investuje do nemovitosti, splácí hypotéku nebo může odepisovat její hodnotu.

Skutečnými výdaji se rozumí reálně vynaložené náklady, které:

• souvisejí s příjmem z nájmu,
• byly skutečně zaplaceny v daném roce,
• jsou prokazatelné doklady (faktury, účtenky, výpisy z účtu atd.).

Zároveň musí být výdaje vedeny odděleně od osobních nákladů a být účelové, tedy mít přímou souvislost s dosažením, zajištěním nebo udržením příjmů z pronájmu.

Skutečné výdaje mohou být tvořeny následující výdaji:

1. Náklady na vybavení bytu: např. nábytek, spotřebiče apod. Pokud výdaj nepřesáhne 80 000 Kč, lze ho uplatnit jako jednorázový náklad. Při vyšší částce je třeba hodnotu odepisovat, protože se jedná o samostatný hmotný majetek.
2. Náklady na opravy a údržbu: zde není stanoven žádný limit. Musí jít o výdaje, které pouze uvádějí byt do původního stavu, jako je výmalba, výměna podlahy, oprava elektroinstalace nebo výměna spotřebiče za stejný typ. Tyto výdaje lze odečíst celé v roce, kdy byly vynaloženy.
3. Stavební úpravy a investice přesahující 80 000 Kč: pokud vylepšujete byt, měníte jeho dispozici, instalujete klimatizaci nebo třeba rekonstruujete koupelnu tak, že se zvyšuje komfort, hodnota nebo účel užívání, jedná se o technické zhodnocení. V tomto případě se výdaje neuplatní najednou, ale je třeba je odepisovat postupně.
4. Úroky z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření: pokud byl úvěr sjednán na pořízení nebo rekonstrukci pronajímané nemovitosti, lze uplatnit úroky jako výdaj, ale jen za dobu, kdy je nemovitost skutečně pronajímána.
5. Poplatky za vedení účtu k hypotéce: Opět je potřeba jen za dobu, kdy je nemovitost skutečně pronajímána.
6. Daň z nemovitých věcí: pokud jste ji v daném roce zaplatili, lze ji uplatnit jako výdaj.
7. Náklady za zpracování daňového přiznání a daňové konzultace: pokud se vztahují k příjmům z pronájmu.
8. Provize a výdaje realitní kanceláři: např. za zprostředkování nájmu, vyhledání nájemníka apod.
9. Pojištění nemovité věci
10. Příspěvky do fondu oprav: Příspěvky do tzv. fondu oprav jsou u pronajímané jednotky daňovým výdajem až v okamžiku, kdy je poplatník skutečně uhradí. Pokud jsou tyto platby využity na běžný provoz a údržbu domu (např. úklid, elektřina ve společných prostorách, drobné opravy), může si je pronajímatel uplatnit jako výdaj hned v roce úhrady. Ale pozor, pokud jsou tyto příspěvky (nebo jejich část) použity na technické zhodnocení společných částí domu (např. výměna výtahu, zateplení, střecha), nejde o běžný provozní výdaj. V takovém případě se musí zvýšit vstupní cena bytu, protože se tím zhodnotil spoluvlastnický podíl na společných částech domu a výdaj se uplatňuje až formou daňových odpisů.
11. Odměny výboru SVJ a správcovský poplatek: pokud je hradí pronajímatel, lze je uplatnit jako náklad v roce úhrady.
12. Odpisy nemovité věci: nejvýznamnější položka, viz kapitola níže.
13. Paušální výdaj na dopravu: Pokud k pronájmu využíváte osobní automobil (např. pro cesty na prohlídky s nájemníky, řešení oprav, jednání s realitní kanceláří), můžete uplatnit tzv. paušální výdaj na dopravu. Tento paušál činí 5 000 Kč měsíčně (tedy 60 000 Kč ročně). Protože se ale vozidlo zpravidla využívá i k soukromým účelům, většina pronajímatelů může uplatnit jen 80 % z této částky, tedy 4 000 Kč měsíčně / 48 000 Kč ročně. Pro využití paušálu je nutné, abyste byli vlastníkem vozu (není možné použít vozidlo bezplatně zapůjčené od rodiny). Paušál lze uplatnit i na auto v leasingu či úplatném nájmu. Vozidlo přitom nemusí být zařazeno v obchodním majetku. Pokud se rozhodnete pro paušál, už nelze uplatňovat další konkrétní výdaje na provoz auta (např. benzín, parkovné), ale ostatní výdaje (např. opravy) ano.

Sledujte nás na Facebooku a Instagramu, ať vám neuniknou žádné informace o finančních tipech a různých novinek z oblasti daní.