Daň z nemovitosti v roce 2026: Co potřebujete vědět
Daň z nemovitých věcí je každoroční povinnost pro vlastníky pozemků, domů i bytů. V roce 2026 se vyplatí zkontrolovat hlavně místní koeficienty obce a ohlídat termíny pro přiznání a platbu. V článku krok za krokem vysvětlujeme, kdo daň platí, kdy podáváte přiznání, jak daň zaplatit a jak se vyhnout sankcím.
- Kdo má povinnost platit daň z nemovitých věcí?
1a. Tabulka poplatníků daně z pozemků
1b. Tabulka poplatníků daně ze staveb a jednotek - Kdy musíte podat daňové přiznání (a kdy naopak ne)
2a. Příklad: Kdy se podává přiznání v případě prodeji nemovitosti a kdy ne? - Jak a do kdy podat daňové přiznání k dani z nemovitosti?
- Změny a novinky pro daň z nemovitých věcí v roce 2026
- Jak a do kdy zaplatit daň z nemovitých věcí?
5a. Platební metody
5b. Příklad: Podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí v případě spoluvlastnictví - Jaké jsou sankce za nepodání přiznání dani k z nemovitých věcí?
1. Kdo má povinnost platit daň z nemovitých věcí?
Daň z nemovitých věcí se řídí zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí se v Česku platí za vlastnictví nemovitostí a skládá se ze dvou částí:
- z daně z pozemků,
- z daně ze staveb a jednotek.
Daň se vždy stanovuje na celý kalendářní rok podle stavu k 1. lednu daného roku, takže pro daň v roce 2026 je rozhodující stav k 1. 1. 2026.
Změny nastalé během roku se pro daný rok většinou nezohledňují, ale projeví se až v následujícím zdaňovacím období.
Ve většině běžných situací platí jednoduché pravidlo: poplatníkem je ten, kdo je k 1. lednu zapsaný jako vlastník v katastru. U daně z pozemků je typicky poplatníkem vlastník pozemku, a u daně ze staveb a jednotek je poplatníkem vlastník zdanitelné stavby nebo jednotky.
Zákon ale pamatuje i na speciální případy. U pozemků může být poplatníkem například stavebník, pokud je pozemek zatížen právem stavby. Poplatníkem může být také nájemce nebo pachtýř, a to zejména u pozemků evidovaných v katastru zjednodušeným způsobem nebo v některých případech pozemků, se kterými hospodaří Správa státních hmotných rezerv nebo které byly privatizačně převedeny na Ministerstvo financí. Pokud vlastník není znám, případně jde o pozemky, se kterými hospodaří Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování ve věcech majetkových (ÚZSVM), může být poplatníkem uživatel pozemku.
Podobná logika platí i u staveb a jednotek. Kromě vlastníka může být poplatníkem také nájemce či pachtýř u specificky vymezených pronájmů (například u určitých nebytových prostorů) a v situacích navázaných na hospodaření se státním majetkem, případně opět uživatel, pokud vlastník není znám nebo jde o stavby/jednotky spravované Státním pozemkovým úřadem (SPÚ) či ÚZSVM. U nemovitostí ve vlastnictví České republiky je poplatníkem typicky organizační složka státu či jiný subjekt, který je oprávněný hospodařit s majetkem státu, nebo právnická osoba s právem užívání na základě výpůjčky.
1a. Tabulka poplatníků daně z pozemků
| Typ vlastnictví nebo užívání pozemku | Poplatník daně |
|---|---|
| Vlastnictví pozemku | Základní pravidlo je, že daň z pozemků platí osoba zapsaná jako vlastník pozemku v katastru nemovitostí. |
| Pozemek ve vlastnictví ČR | 1. Organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu, 2. Právnická osoba, která má právo užívat tento pozemek na základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku ČR. |
| Pozemek ve svěřenském, podílovém nebo penzijním fondu | Příslušný fond (svěřenský, podílový nebo penzijní). |
| Pozemek zatížený právem stavby | Stavebník, tedy osoba, která má právo stavět na tomto pozemku. |
| Pronajatý či propachtovaný pozemek | Nájemce nebo pachtýř daného pozemku, je-li: - evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, - s ním příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv, nebo - převedený na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí. |
| Pozemek, kde vlastník není znám | Uživatel pozemku. |
| Pozemek, s nímž jsou příslušné hospodařit státní úřady (SPÚ, ÚZSVM) | Uživatel pozemku. |
1b. Tabulka poplatníků daně ze staveb a jednotek
| Typ vlastnictví nebo užívání stavby či jednotky | Poplatník daně |
|---|---|
| Vlastnictví zdanitelné stavby nebo jednotky | Osoba zapsaná jako vlastník zdanitelné stavby nebo jednotky v katastru nemovitostí. |
| Zdanitelná stavba nebo jednotka ve vlastnictví ČR | 1. Organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu, 2. Právnická osoba s právem užívat zdanitelnou stavbu nebo jednotku na základě výpůjčky podle zákona. |
| Zdanitelná stavba nebo jednotka ve svěřenském, podílovém nebo penzijním fondu | Příslušný fond (svěřenský, podílový nebo penzijní). |
| Pronajatá nebo propachtovaná zdanitelná stavba nebo jednotka, která zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru, nebo zdanitelné stavby, s výjimkou budovy obytného domu | Nájemce nebo pachtýř zdanitelné stavby či jednotky: - je-li s nimi příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv, nebo - jsou-li převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí. |
| Zdanitelná stavba nebo jednotka, kde vlastník není znám | Uživatel. |
| Stavba či jednotka, s níž jsou příslušné hospodařit státní úřady (SPÚ, ÚZSVM) | Uživatel. |
2. Kdy musíte podat daňové přiznání (a kdy naopak ne)
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se typicky nepodává „každý rok znovu“, ale hlavně tehdy, když došlo ke změně oproti minulému roku. Povinnost podat přiznání vzniká zejména tehdy, když se změní osoba poplatníka nebo okolnosti rozhodné pro stanovení daně, a přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém ke změně došlo.
Prakticky to znamená, že pokud jste nemovitost koupili v roce 2025, podáváte přiznání do 2. 2. 2026. Stejně tak ho budete podávat, pokud jste v roce 2025 nemovitost prodali, přistavěli, změnili způsob využití, změnila se výměra (či druh pozemku) při aktualizacích katastru, nebo jste například nově začali využívat stavbu či nebytovou jednotku k podnikání.
Finanční správa zároveň uvádí i důležité výjimky, kdy přiznání podávat nemusíte, typicky například jen proto, že se změnila sazba, průměrná cena zemědělských pozemků nebo došlo ke změně koeficientů (včetně místního koeficientu a inflačního koeficientu). Tyto změny se promítnou automaticky bez toho, abyste kvůli nim podávali nové přiznání.
2a. Příklad: Kdy se podává přiznání v případě prodeje nemovitosti a kdy ne?
Příklad:
Po prodeji nemovitosti mohou nastat dvě situace. Rozhoduje, zda vám v obvodu téhož správce daně (tj. u stejného finančního úřadu podle umístění nemovitosti) zůstala ještě nějaká další nemovitost nebo pozemek.
1. Po prodeji nemovitosti stále máte u stejného správce daně (ve stejném územním obvodu) další nemovitost či pozemek
Pokud po prodeji vlastníte stále alespoň jednu další nemovitost či pozemek, která spadá pod stejného správce daně, je potřeba podat daňové přiznání, ve kterém změnu zohledníte.
2. Po prodeji nemovitosti už u stejného správce daně nevlastníte nemovitost či pozemek
Pokud prodejem pozbydete vlastnické (či jiné právo) ke všem nemovitým věcem v obvodu téhož správce daně, daňové přiznání už nepodáváte.
Zároveň ale musíte oznámit finančnímu úřadu, že už nejste poplatníkem daně z nemovitých věcí. Čas máte do 31. ledna (resp. do 2. 2. 2026). Forma oznámení není předepsaná, je tedy postačující pokud zašlete oznámení příslušnému úřadu, že jste přestal být poplatníkem.
3. Jak a do kdy podat daňové přiznání k dani z nemovitosti?
Termín pro podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí je do 31. ledna daného roku, letos se termín vzhledem k víkendu posunul na 2. 2. 2026.
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí lze podat osobně, papírově a nebo elektronicky následujícími způsoby:
- v aplikaci Online finanční úřad (DIS+) přes portál MOJE daně,
- v aplikaci Elektronická podání pro finanční správu (EPO), nebo
- do datové schránky místně příslušného správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází.
Tip: Zjednodušte si vyplnění a podání přiznání k dani z nemovitosti a využijte naši online aplikaci, která vás jednoduše provede celým procesem.
4. Změny a novinky pro daň z nemovitých věcí v roce 2026
Pro rok 2026 nedochází k žádné „velké“ změně zákona, která by kompletně přepsala pravidla daně z nemovitých věcí, ale přesto je dobré zbystřit. Ministerstvo financí potvrdilo, že inflační koeficient pro rok 2026 je 1,0, takže se daň plošně automaticky nezvyšuje jen v důsledku inflace. To ale neznamená, že všichni zaplatí stejně jako loni. Výše daně se totiž může změnit podle toho, jak si vaše obec nastavila místní koeficienty nebo jak upravila koeficienty pro konkrétní části obce či vybrané typy nemovitostí, a to i v situaci, kdy jste nic nekupovali ani neprodávali.
5. Jak a do kdy zaplatit daň z nemovitých věcí?
Daň se standardně platí až po vyměření finančním úřadem. Lhůta pro zaplacení celé částky daně nebo její první splátky je 1. června 2026.
Pokud celková daň z nemovitostí jednoho poplatníka v rámci jednoho správce daně nepřesáhne 50 Kč, daňové přiznání se podává a daň se stanoví, ale nepředepíše ani neoznamuje, pokud o to poplatník nepožádá.
Pokud výše daně přesahuje 5 000 Kč, je možné ji zaplatit ve dvou splátkách. Poplatníci však mohou celou daň uhradit jednorázově již v první splátce.
| Poplatník | 1. splátka | 2. splátka | Jednorázová platba |
|---|---|---|---|
| Provozující zemědělskou výrobu | Do 31. 8. 2026 | Do 30. 11. 2026 | Může zaplatit celou částku do 31. 8. 2026. |
| Ostatní poplatníci | Do 1. 6. 2026 | Do 30. 11. 2026 | Může zaplatit celou částku do 1. 6. 2026. |
Pokud vlastníte pouze podíl na nemovitosti, daň z nemovitých věcí se vypočítává z hodnoty odpovídající vašemu spoluvlastnickému podílu. V případech, kdy je daň za tento podíl nižší než 90 Kč, je výsledná daň stanovena na minimální částku 90 Kč.
5a. Platební metody
- Bezhotovostní převod: Na účet příslušného finančního úřadu, variabilní symbol: rodné číslo nebo IČO, konstantní symbol: 1148.
- Přes SIPO: Nutné přihlášení na finančním úřadě do 31. ledna.
- Hotovostně složenkou: Složenka doručena poštou, služba je zpoplatněna.
- Elektronicky přes MOJE daně: Platební údaje jsou k dispozici v Daňové informační schránce Plus (DIS+).
5b. Příklad: Podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí v případě spoluvlastnictví
Příklad:
V roce 2025 Michaela a Tomáš koupili společně nemovitost, přičemž každý vlastní jednu polovinu. V roce 2026 budou muset tedy podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.
U spoluvlastnictví přichází dvě možnosti:
- Jeden z vás podá přiznání jako společný zástupce.
- Každý podá přiznání za svůj podíl.
1. Jeden z vás podá přiznání jako společný zástupce:
- Tomáš podá daňové přiznání za celou nemovitost a vystupuje jako společný zástupce. Michaela už daňové přiznání nepodává.
- Předpisy a platby daně evidovány na osobním daňovém účtu společného zástupce - Tomáše.
- Platbu daně ale může uhradit kterýkoliv z nich, je potřeba však uvést variabilní symbol společného zástupce.
Nezapomeňte se správně domluvit u této varianty, neboť pokud alespoň jeden ze spoluvlastníků podá daňové přiznání do 31. ledna (resp. do 2. 2. 2026) sám za svoji část, nelze už dodatečně podat přiznání za celou nemovitost a každý bude muset podat své vlastní daňové přiznání za svoji část.
2. Každý podá přiznání za svůj podíl:
- Tomáš i Michaela podají každý sám za svoji 1/2 nemovitosti daňové přiznání.
- Platbu daně pak uhradí každý za svůj podíl.
V případě spoluvlastnického podílu, kdy každý podává daňové přiznání sám za sebe, je stanovena minimální částka daně ve výši 90 Kč. To znamená, že kdyby výsledná část daně každého podílu činila například 80 Kč, bude jim daň stanovena na minimální částku 90 Kč.
6. Jaké jsou sankce za nepodání přiznání dani k z nemovitých věcí?
Pokud nepodáte daňové přiznání včas, může vám být uložena pokuta za opožděné tvrzení daně. Pokuta se nevztahuje na zpoždění kratší než 5 pracovních dnů. Po této lhůtě se pokuta vypočítává následovně:
- 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení,
- maximálně však 5 % z celkové stanovené daně.
Pokud poplatník nepodá daňové přiznání vůbec, a ani dodatečně, pokuta se automaticky stanoví na horní hranici, tj. 5 % stanovené daně, přičemž minimální částka činí 500 Kč.
V případě, kdy pokuta vypočtená podle uvedených pravidel nedosahuje částky 1 000 Kč, správce daně ji nepředepíše.
Pokud potřebujete pomoci se zpracováním daňového přiznání k nemovitosti nebo máte otázky týkající se daně z nemovitých věcí, neváhejte se na nás obrátit.
s daňovým přiznáním
Sledujte nás na Facebooku a Instagramu, ať vám neuniknou žádné informace o finančních tipech a různých novinek z oblasti daní.
