Danit nebo nedanit příjem z prodeje nemovitosti?

Prodali jste rodinný dům, byt nebo chatu a nevíte si rady s daněmi? Lámete si hlavu s tím, jestli máte příjem z prodeje zařadit do svého daňového přiznání?

Tak přesně pro Vás jsme připravili tento článek, ve kterém Vám poradíme, kdy musíte příjem z prodeje nemovitosti zdanit a kdy je naopak od daně osvobozen.

Čas – základní kritérium pro osvobození

Základní kritérium, které určuje, jestli bude příjem z prodeje nemovitosti zdaněn nebo naopak od daně osvobozen, je čas. Daň nejste povinni platit, pokud prodáváte rodinný dům nebo byt, který vlastníte déle než pět let. V případě, že má prodávající v nemovitosti dva roky před prodejem bydliště, lhůta se zkracuje na dva roky. Přitom platí, že bydliště nemusí být totožné s vaším trvalým bydlištěm. Za bydliště se pro tyto účely považuje místo, kde prodávající skutečně bydlel a žil.

Podnikatelé pozor!

Podnikatelé musí kromě základního pravidla dodržet i druhou podmínku. Nemovitost nesmí být po celou dobu časového testu (tedy po dobu dvou nebo pěti let před prodejem) zahrnuta v obchodním majetku. Pokud nejsou obě podmínky naplněny současně, vzniká povinnost příjem z prodeje zdanit.

Vlastní bytová potřeba

V zákoně existuje ještě jedna polehčující okolnost, která vám zaručí osvobození od daně. Daň nemusíte platit i v případě, že nesplnění podmínku časového testu. Pokud prodáte nemovitost, kterou vlastníte kratší dobu než pět let anebo ve které minimálně dva roky nežijete, je příjem z prodeje osvobozen za předpokladu, že veškeré peníze z prodeje do jednoho roku použijete na uspokojení jiné vlastní bytové potřeby.

Daňové přiznání při nesplnění podmínek pro osvobození

Pokud nejsou podmínky pro osvobození od daně splněny, je vaší povinností příjem z prodeje nemovitosti zdanit. V případě prodeje nemovitostí, které nepoužíváte k podnikání, uvedete rozdíl mezi příjmy z prodeje a výdaji v daňovém přiznání na řádku 40 (ostatní příjmy) a v příloze č. 2. Do výdajů je možné zahrnout i vámi zaplacenou kupní cenu, náklady spojené s prodeje nemovitostí (odměny právníků, náklady na vyhotovení znaleckých posudků, kolky apod.) a daň z převodu nemovitosti.

Příjem nad 5 milionů

Od roku 2015 platí povinnost oznamovat finančnímu úřadu všechny osvobozené příjmy vyšší než 5 milionů korun. V případě příjmu z prodeje rodinného domu nebo bytu, který je zapsán v katastru nemovitostí platí výjimka. Osvobozený příjem i vyšší než 5 milionů hlásit nemusíte.

Otázky a odpovědi

Otázka: Musí Adam zdanit příjem z prodeje rodinného domu, který postavil v roce 2010. V katastru nemovitostí je Adam zapsaný jako vlastník nemovitost.Odpověď: Adam nemusí příjem z prodeje rodinného domu danit. Příjem je osvobozený, protože Adam vlastnil nemovitost déle než pět let před prodejem (doba mezi nabytím rodinného domu a prodeje přesáhla 5 let).

Otázka: Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, který se nachází v Praze a ve kterém bydlel od roku 2013 do roku 2016. Adam má trvalé bydliště v Plzni.Odpověď: Adam nemusí příjem z prodeje bytu v Praze danit. Příjem je osvobozený, protože Adam splnit základní podmínku pro osvobození. V bytě bydlel bezprostředně dva roky před prodejem. Přitom není podstatné, kde má Adam trvalé bydliště. Za bydliště se pro tyto účely považuje místo, kde Adam skutečně bydlel a žil.

Otázka: Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, ve kterém bydlel půl roku?Odpověď: Adam nemusí příjem z prodeje bytu zdanit, a to i přestože v bytě bydlel kratší dobu než dva roku. Musí však veškeré příjmy z prodeje bytu do jednoho roku od prodeje použít na uspokojení jiné vlastní daňové potřeby. Pokud by příjem z prodeje Adam použil jinak, bude jeho povinností příjem z prodeje zdanit.

Otázka: Musí Adam zdanit příjem z prodeje bytu, který koupil v roce 2014. V bytě nebydlel, ale pouze jej pronajímal.Odpověď: Adam musí příjem z prodeje bytu zdanit. Příjem není osvobozený, protože Adam byt nevlastnit déle než pět let před prodejem. Protože Adam v bytě nebydlel, nemůže pro osvobození použít zkrácený časový test dva roky.

Otázka: Má Adam povinnost oznámit finančnímu úřadu příjem 6 000 000 korun z prodeje rodinného domu. Adam prodal rodinný dům, který vlastnil 6 let a nepoužíval jej pro podnikání.Odpověď: Příjem z rodinného domu je osvobozený, protože Adam splnil základní podmínky pro osvobození (vlastnil dům déle než 5 let před prodejem). Přestože od roku 2015 platí povinnost hlásit finančnímu úřadu všechny osvobozené příjmy nad 5 milionů, v případě prodeje rodinného domu nebo bytu platí výjimka. Adam tak nemá povinnost hlásit příjem 6 milionů z prodeje domu finančnímu úřadu.

Daňové přiznání si můžete zpracovat i sami v jednoduché, intuitivní kalkulačce na OnlinePřiznání.cz.