Platím hypotéku. Jak ušetřit na daních?

Víte, že díky hypotéce můžete ušetřit na daních nemalé částky? Podívejte se jaké má hypotéka kladné stránky a jak si s její pomocí můžete legálně snížit své daně. Poradíme vám na co si dát pozor a ukážeme vám, jak si sami jednoduše zjistíte, jak vysoké úspory můžete dosáhnout.

Neplaťte na daních víc, než musíte.

Kdo díky hypotéce ušetří?

Pozitivní zprávou je, že na odpočet zaplacených úroků mají nárok jak zaměstnanci, tak podnikatelé - živnostníci. Nic ale není zadarmo a i pro možnost odpočtu úroků musíte splnit několik podmínek. Velice důležitý je účel, ke kterému úvěr nebo hypotéku slouží.

Zaplacené úroky si můžete odečíst pouze tehdy, použijete-li úvěr pro potřeby trvalého bydlení. Není podstatné, jakým způsobem podmínku bytové potřeby naplníte. Zda vám úvěr poslouží k výstavbě, k rekonstrukci nebo k nákupu domu či bytu.

Zaplacené úroky si můžete odečíst i v případě, že úvěr použijete na nákup pozemku, na kterém do 4 let od nákupu začnete stavět bytový nebo rodinný dům pro potřeby trvalého bydlení. „Pokud už nyní víte, že do 4 let od nákupu pozemku s výstavbou nezačnete, tak úroky od základu daně neodčítejte. Vyhnete se tak nepříjemnostem s doplácením daní. Při nedodržení podmínky výstavby do 4 let od nákupu není splněná zákonná podmínka pro uplatnění odpočtu úroků a vaší povinností bude státu vrátit všechny neprávem ušetřené daně,“ upozorňuje daňový poradce ze společnosti NeoTax Petr Mazalka.

Tudy cesta nevede

Ne vždy je možné uplatnit odpočet úroků z hypotečního nebo stavebního úvěru. S odpočtem úroků je problém v případě, že úvěr nebo hypotéku použijete na nákup chaty, chalupy nebo jiného rekreačního objektu. V tomto případě není naplněna podmínka trvalé bytové potřeby a na odpočet úroků nemáte nárok. Odpočet není možný ani v případě nákupu domu nebo bytu za účelem pronájmu nebo za účelem podnikatelských aktivit.

Řiďte se smlouvou

Druhou nezbytnou podmínkou pro uplatnění odpočtu je, aby osoba, která hodlá odpočet uplatnit, byla uvedená přímo v úvěrové smlouvě.

Nestačí, že úvěr nebo hypotéku splácíte. Pokud na vás není úvěrová smlouva napsaná, nemáte na odpočet úroků nárok. Je-li v úvěrové smlouvě uvedeno více osob, může odpočet úroků uplatnit jedna z uvedených osob, nebo všichni rovným dílem.

Příklad:

Adam měsíčně platí na splátkách za hypotéku 15 000 korun. Úvěrová smlouva je napsaná na jeho ženu Evu. Má Adam nárok na odpočet úroků?

Správná odpověď je NE. Přestože Adam fakticky splácí hypotéku, nesplňuje druhou nezbytnou podmínky pro odpočet úroků - není uveden v úvěrové smlouvě. Nárok na odpočet zaplacených úroků má pouze Adamova žena Eva. Rozhodující je vždy osoba uvedená v úvěrové smlouvě.

Nepleťte si pojmy s dojmy. Pozor na slovíčkaření

Zákon stanovuje, že každá domácnost si může snížit základ daně až o 300 000 korun za zaplacené úroky z hypotéky nebo úvěru na bytové účely. I v této celkem jednoduché větě se ale skrývá několik nástrah.

Od základu daně si nemůžete odečíst pouze zaplacené úroky, nikoliv celou výši splátek. Částku zaplacených úroků zjistíte v potvrzení zaslaném vaší bankou. Banky zasílají potvrzení o zaplacených úrocích svým klientům automaticky. Pokud však žádné potvrzení nedostanete, nebojte se kontaktovat přímo vaší banku. Na potvrzení máte nárok a navíc ho musíte přiložit i ke svému daňovému přiznání, aby byli pracovníci finančního úřadu schopni zkontrolovat, že jste si od základu daně odečetli správnou výši zaplacených úroků.

Příklad:

Adam v roce 2016 zaplatil na splátkách za hypotéku 145 000 korun. Z toho 75 000 korun šlo na splátku hypotéky a 70 000 korun Adam zaplatil na úrocích. O jakou částku si může Adam snížit základ daně?

Správná odpověď je 70 000 korun. Od základu daně není možné odečíst celou výši splátek, ale pouze částku zaplacenou na úrocích.

Druhou nepříjemnou pravdou je, že zaplacené úroky se neodčítají přímo od vypočtené daně, ale snižují „pouze“ základ daně. I když Adam na úrocích zaplatil 70 000 korun, výše jeho daně se nesníží o celých 70 000 korun, ale pouze o 10 500 korun. Skutečná úspora na dani je vždy „jen“ ve výši patnácti procent ze zaplacených úroků.

Příklad:

Adam v roce 2016 zaplatil na úrocích z hypotéky 100 000 korun. Kolik Adam skutečně ušetří na daních?

Správná odpověď je 15 000 korun. Výslednou úsporu na daních zjistíte tak, že částku zaplacenou na úrocích vynásobíte patnácti procenty (100 000 15 % = 15 000). Kdyby Adam na úrocích zaplatil 200 000 korun, jeho výsledná úspora by byla 30 000 korun (200 000 15 % = 30 000). Skutečná úspora daně tak nikdy nemůže být 300 000 korun, ale maximálně 45 000 korun.

Praktický příklad na závěr

Adam splácí hypotéku, v roce 2016 na splátkách zaplatil 110 000 korun, roční výše zaplacených úroků je 60 000 korun. Adamův roční příjem je 350 000 korun. Kolik Adam uspoří na daních díky hypotéce?

Adamův základ daně je 350 000 korun. Od základu daně Adam odečte zaplacené úroky ve výši 60 000 korun. Upravený základ daně pro výpočet daně je 290 000 korun. Patnáctiprocentní daň z upraveného základu daně je 43 500 korun (290 000 * 15 %). Díky zaplaceným úrokům na hypotéce Adam ušetří na dani 9 000 korun.

Hypotéka uspoří 9 000 korun

Výši celkové úspory může Adam zjistit jednoduše také tak, že výši zaplacených úroků vynásobí patnácti procenty (60 000 * 15 % = 9 000). Adam může na daních ušetřit daleko víc. Kromě zaplacených úroků si může od daně odečíst ještě řadu dalších slev.

Vypočítejte si stejně jako Adam daně v naší online daňové kalkulačce. S její pomocí sestavíte jednoduše daňové přiznání a hlavně, nezaplatí na daních ani o korunu víc než skutečně musíte.